Как да си запазя имот, закупен от Общината?

[Теди]

През м. юли 2004 г. със Заповед на кмета на Община Х бе обявен търг за 15 общински имота. Аз участвах за един от тях (незастроен, нежилищен) и спечелих. Връчиха ми Заповедта за класирането, след което довнесох цялата предложена от мен цена. Няколко дни по-късно (през м. август) сключихме договор за покупко-продажба с Общината, след което вписах договора в Агенцията по вписване и го декларирах. Извадих си скица-виза, становища от енергото и ВиК и желанието ми бе да започна проект за строителство, тъй като в момента ползвам под наем друг общински имот. Желанието ми обаче бе помрачено, когато през м. декември 2004 г. (четири месеца след подписване на договора) съвсем неочаквано за мен, получих призовка да се явя като заинтересована страна пред ВАС. След като направих проверка във ВАС за какво става на въпрос, с недоумение разбрах, че един от участниците в търга (за друг имот) го е обжалвал пред Областния Управител (ОУ), който пък със своя Заповед отменя като незаконосъобразни Заповедите на кмета за търга и класирането, тъй като нямало решение на Общинския съвет. ВАС - 3 членен състав, потвърждава Заповедта на ОУ и сега обжалваме решението пред 5 членен състав на ВАС. Какво да направя, за да си запазя имота? Моля Ви, дайте ми съвет. Благодаря предварително.

[stavrev]

Ще се молиш да спечелиш пред ВАС,какво друго?Но май няма никакъв шанс, щом няма решение на ОбС.

[Пионерче]

еми да си вземеш парите и да участваш в нов търг.
Обаче, от друга страна, общината те е подвела, като ти е взела парите неправомерно, може и оттук да изскочи нещо.
Защо пък обжалвате? Не`а смисъл.

[julia_s]

Имате решение на въпроса, което обаче ще ви струва малка пари. Както разбрах, делото е админситративно. Дори да приключи не във Ваша полза ще трябва да се води второ дело (гражданско), в което да се установи, че договорът ви за покупко-продажба е нищожен (с оглед установеното в административаното дело). Ако сте достатъчно бърз, можете да продадете имота на трето лице (ваш човек), но трябва да стане преди завеждането на второто дело и съответно вписването на исковата молба. Ще ви струва някой лев по прехвърлянето, но като гледам докъде са стигнали нещата, това е единственият ви шанс да си спасите имота. успех.

[Теди]

Но според мен въобще няма да се стигне до гр. дело, защото документа ми за собственост е договор за покупко-продажба (нали е с Общината), който не е в нот. форма и може да бъде прекратен с едностранно волеизявление - заповед на кмета. Въпроса е ако прехвърля сега имота на трето лице, по какъв начин той ще докаже, че е добросъвестен? Може ли да се позовем донякъде и на това, че имота е прехвърлен преди решението на ВАС да влезе в сила и аз все пак съм бил добросъвестен към деня на придобиването от Общината?

[stavrev]

Първо,кметът не може едностранно да прекрати договора.Къде го пише това нещо?
Второ,приобретателят няма задължение да доказва,че е добросъвестен,освен ако недобросъвестността се предполага/чл.135 ЗЗД/.
Трето, когато влезе в сила решението на ВАС,автоматично не се разваля договора за продажба. Може би трябва след това ОбС трябва да заведе иск за обявавене на нищожността на договора,чак тогава ще почувстваш неблагоприятните последствия.
Четвърто, въобще не си бил добръсъвестен,защото много добре си видял,че не е проведен търг, нали?

[julia_s]

Така е, според българското законадателство няма начин договор за прехвърляве на вещни права върху недвижими имоти, да се прекратят едностранно, а само по съдебен ред! Няма никакво значение, че е договор, подписан от кмета, а не нотариален акт- последствията са същите. Така че след като приключи делото пред ВАС, както вече ви казах, ще трябва при всички случаи да се води друго дело- за нищожност на договора. Важно е да извършите прехвърлянето преди завеждане именно на това дело, а купувачът ще си е от добросъвестен по-добросъвестен.

[Теди]

До stavrev: Със заповед на кмета са проведе търг с тайно наддаване. За моят имот имаше още един участник, но беше предложил по-малка сума. Откъде да знам, че за продажбата не е имало решение на ОбС? След това ми връчиха заповедта за класирането и сключихме договора, без да ме уведомят, че има жалба. Това не е ли добросъвестност? Как бих могла да предполагам, че може да има проблем, след като никой не ме е уведомил за проблема, а напротив - накараха ме да сключа договора. В Общината би трябвало да четат закона и да знаят, че една жалба спира изпълнението. Ако ме бяха уведомили за жалбата, аз нямаше да внеса предложената от мен цена. А що се отнася до това, да чакам ОбС да заведе иск за обявяване нищожност на договора, какво да правя, ако той не предяви такъв иск? От една страна имам интерес от това, но от друга страна няма да мога да предприемам нищо по отношение извършване на подобрения (да строя) незнайно за какъв период от време, защото незнайно кога някой може да се сети и незнайно кога да предприеме такива действия.

[Теди]

Купувачът ще е добросъвестен (защото ще вземем и удостоверение за тежест), но вече аз като знам, че е отпаднало основанието за сключване на моят договор и въпреки това извърша прехвърлянето, това ще има ли някакви неблагоприятни последици по отношение на втората сделка?

[stavrev]

Извинявай, моя е грешката относно търга.

Ами пак не може да има добръсъвстно владение,тъй като имотът е придобит на основание нищожна сделка.Твое е задължението да провериш дали са били налице всички предпоставки на закона.
Виж,ако е налице опорочена форма по смисъла на чл.70 ЗС,т.е. са те заблудили,че има решение на ОС/показали са ти неистинско такова/ е друга работа-можеш да ги съдиш за вредите, но не и относно собствеността.

Нито е хубаво да се прехвърля,нито да се строи в него.Всичко трябва да се уреди от ОС,но не знам как трябва да стане това,освен с решение и нов търг.

[sstavrev]

Е,да ама, като го отстранят от имота след известно време,ти ще носиш отговорност спрямо него.

[bilia]

притежавам вила,намираща се в държавен горски фонд,Как мога да си взема и земята

[Теди]

Купувачът ще е мой човек, който при евентуални претенции за разваляне на неговия нот. акт ще доказва, че е добросъвестен. Въпроса е ако напишем в този нот. акт малко по-висока продажна цена (отколкото тази, за която аз съм взел имота от Общината) и вкл. в него и неустойки, мога ли аз ако се развали втората сделка да предявя иск срещу Общината, но за цена равна на сумата + неустойките (от втория нот. акт) и да си искам и парите, които съм дала за данъци и др. разходи, които съм направила, преди да узная за делото пред ВАС?

[stavrev]

При разваляне на договор,всяка от страните връща това което е дала по него, Така че можещ да направиш всичко това.
Но внимавай от гражданскоправни отношения с общината да не се премине в наказателноправни с прокуратурата. Нали разбираш?

[Теди]

А ако не прехвърля имота и моят договор се развали, за какви суми мога да претендирам, освен внесената от мен цена. Имота съм го декларирал, платил съм данъка за миналата година (а за тази съм внесъл заявление за разделно събиране на отпадъци), за прехвърлянето съм платил 2 % режиини и 2 % по сметка на ДС. За разрешенията и становищата за проектиране съм давал пари. Мога ли да претендирам за тези пари, които реално съм платил по имота? А лихви? А мога ли да искам някакво обезщетение, тъй като Общината е виновната страна в случая (имайки предвид и това, че от м. юли м. г. до сега цените на имотите се увеличиха в пъти повече и сега вече с тези пари не мога да купя и половината на това)? Как да формулирам иска си - да търся неоснователно обогатяване + лихви, пропуснати ползи или какво?

[stavrev]

Май че нищо от това по-горе не можеш да искаш,ако се обяви договора за нищожен Ето едно решение:


РЕШЕНИЕ № 450 ОТ 08.05.1997 Г. ПО ГР. Д. № 308/1996 Г., II Г. О. НА ВКС

СКЛЮЧИЛАТА НИЩОЖНА СДЕЛКА СТРАНА НЯМА ОСНОВАНИЕ ДА ИСКА ЗАПЛАЩАНЕТО НА ОБЕЗЩЕТЕНИЕ ЗА ВРЕДИ ОТ ДРУГАТА СТРАНА.

Чл. 26 ЗЗД
Чл. 34 ЗЗД


Жалбата на Р. Г. е неоснователна и следва да се остави без уважение порадиседните съображения:
1. Съгласно разпоредбата на чл. 34 от ЗЗД, "когато договорът бъде признат за нищожен или бъде унищожен, всяка от страните трябва да върне на другата всичко, което е получила от нея".
Това е напълно резонно, тъй като нищожната сделка не поражда изобщо правни последици. Тя не може да бъде заздравена (валидирана, санирана). Тя е едно правно нищо.
2. След като при нищожната сделка, няма сделка, липсва и виновно поведение, обуславящо тази нищожност. Затова и законодателят не е предвидил правната възможност да се търсят вреди от страната, която е "допринесла" за сключването на една такава сделка.
Разпоредбата на чл. 34 от ЗЗД не предвижда такава възможност за разлика от разпоредбата на чл. 28, ал. 3 от ЗЗД, която въвежда специално правило, но само при хипотезата, че сделката е унищожаема. При някои от основанията за унищожаване на правната сделка в полза на потърпевшата страна възникват права на обезщетение и те могат да се упражнят чрез искове поради непозоволено увреждане. Те произтичат от гражданския деликтен характер на въздействието върху чуждата воля.
Освен това при унищожаването на правните сделки породените правни последици биват заличавани с обратна сила. Принципът на обратната сила намира цялостно и последователно приложение при унищожението в плоскостта на отношенията между страните по сделката.
След като при нищожните правни сделки целените права и задължения изобщо не възникват, а нищожността като обективен факт възниква независимо от волята на страните, съдът обосновано и в съответствие с изискването на закона е приел, че търсенето на вината е ирелевантно обстоятелство при нищожните сделки.

[boba]

Да, но Теди е получила призовката от ВАС и вече трудно може да докаже, че след м.декември "добросъвестно" е продала имота, но пък третото лице отвсякъде може да си е добросъвестно.

[Теди]

Благодаря ти. Но все пак в случая Общината има вина, защото въобще не е трябвало да сключи договора, знаейки, че има жалба, за която не са ни уведомили. Със заповедта ОУ е отменил заповедите на кмета като незаконосъобразни. Значи ли това, че договора е нищожен? И ако ОбС не предприеме действия по разваляне на договора, какво да правя?

[Теди]

А може ли докато си търся по съд. ред парите, да поискам възбрана на този имот и след това да ми баде възложен от съдия-изпълнител? Или реда е с изпълнителния лист да поискам от ОбС имота? Може ли така?

[scribtor]

В този случай имаме сложен фактически състав и нищожността на административния акт, влече нищожност и на договора. Въпрос на време е общината да възстанови имота си.