Вещно право

[Дени]

Имам дарение на недвижим имот (апартамент) от баба и дядо. Дарението е срещу гледане, като двамата запазват правото си на ползване докато са живи. 2001 г. почина дядо ми. Баба без мое съгласие сключи договор за отдаване под наем на недвижимия имот и еднолично вземаше наема. Наскоро сподели, че има желание да го продава. В настоящия момент какви права имам и може ли баба да продава, отдава под наем недвижимия имот без мое съгласие, при условие, че аз заплащам данъците?

[ivoxar]

В случай, че имота Ви е подарен (или продаден), то негов собственик сте Вие и следователно само Вие имате право да го отдавате под наем, да го продавате, ипотекирате и т.н. Баба Ви има само право да ползува имота (т.е. да живее в него) но не може да го отдава под наем.
Ако обаче имота Ви е завещан, то негов собственик е бабата (а сега и наследниците на дядото) и може да прави с него каквото си иска .

[alexia]

От написаното е видно, че Вие сте придобили правото на собственост вследствие не на дарение, а на договор за издръжка и гледане (макар да не става ясно дали се касае едновременно за гледане и за издръжка, което всъщност не е акцента тук) със запазване право на ползване за прехвърлителя(баба Ви и дядо Ви). От този момент Вие като единствен титуляр на правото на собственост (или упълномощен Ваш представител) бихте могли да сключвате валидни правни сделки по отношение на имота, вкл. да го продавате.
Баба Ви като носител на правото на ползване, учредено върху имота, няма разпоредителна власт спрямо него и действията й биха могли да се заключават най-много до ползването му съобразно неговото предназначение. Тя не би могла да отчужди дори и това свое право, тъй като последното е от категорията непрехвърлими права, свързани с личността на титуляра си. Евентуална продажба на имота от нейна страна обаче би се оказала валидна, защото по нашето право продажбата на чужда вещ не е недействителна. Такава сделка от друга страна обаче би била нежелателна за купувача на имота, който ще е застрашен от съдебно отстранение от имота в сучай на предявяване на Вашите права по съдебен ред. Още повече, че той ще се натъкне на Вашето право на собственост при проверката за действителния собственик на имота, която обикновено се прави преди изповядването на сделката пред нотариус.
Ако въпреки това договор се сключи и купувачът влезе във владение на имота, Вие можете да предявите ревандикационен иск (с основание именно правото си на собственост), с който да го осъдите да Ви върне имота. Отношенията между него и баба Ви ще се уреждат на отделно правно основание.
По отношение на отдаването под наем нещата се слагат по по-различен начин. Като ползвател баба Ви има право да получава добивите (във Вашия случай такъв се явява наемът) от вещта (апартамента), т.е. може правомерно да отдава под наем жилището и без Вашето съгласие . В такъв смисъл е и трайната съдебна практика.

***Моля да бъда извинена за първия публикуван некоректен отговор във форума.

[barmalei]

Алексиа е напълно права, ама все пак - оставете баба ви да си плаща данъците. Като носител на правото на ползване тя е данъчно задължена.

[bgjurist]

Договорът за издръжка и гледане (наречен още "прехвърлителен договор") е уреден нормативно. Най-същественото от него е, че от сключването му собствеността върху него се прехвърля върху Вас. В случая, баба ви няма никакво право да го продава. Ако въпреки това го продаде (в което се съмнявам - нотариусът не би следвало да изповядва такава сделка), сделката би била нищожна. Въпросът ми е, обаче, дали този прехвърлителен договор отговаря на изискванията относно формата си? Ако не отговаря, баба ви все още е собственик на апартамента, така че ще може да се расзпорежда с него. Ако ли не, ви съветвам да се противопоставите на сделката пред нотариуса.

[mefistofel]

Vsichko kazano do tuk ot Alexia e viarno . No: Notariusat ne e dlazen da pravi spravka v sluzbata po vpisvania, za da proveriava obstoiatelstva okolo sdelkata. Registrite po vpisvbania sa publichni. Proverkata chia sobstvenost e nedv. imot e v tezest i interes na priobretatelia. Ako ne e proveril chii e imota si vleche i otritsatelnite posleditsi ot tova. Toi e imal obektivna vazmoznost i e proiavil subektivna nedobrosavestnost. Baba vi v sluchaia moze da otchuzdi imota kato se legitimira pred notariusa s predishnia notarialen akt kato sobstvenik , sdelkata moze da se izpoviada pri koito i da e notarius v sadebnia raion po mestonahozdenieto na imota/vposledstvie kogato notarialnia akt na novia priobretatel se vpisva,sadiata po vpisvaniata shte ustanovi che baba vi e prodala neshto na koeto veche ne e sobstvenik/.Priobretatelia v sluchaia niama da pridobie sobstvenostta, stiga da revandikirate imota v opredelenia za tova srok. V protiven sluchai toi shte stane sobstvenik ne zashtoto sdelkata e validna, a zashtoto vie ste bezdeistvali . Pridobivnata davnost e 5 godini za dobrosavesten i 10 za nedobros vladelets. Chrez usukapia se pridobiva originerno.Ako go otstranite, posledniat she ima pravata na evichiran po ZZD./no za tova baba vi da misli:)/
Savetvam vi za da ne se bezpokoite:):)
Prodaite vaprosnia imot na svoi priatel. Klauzi za neotchuzdavane/ako ima takiva sa nishtozni, imat samo obligatorno deistvie. Izvarshete edna simulativna pokupkoprodazba.Zashtoto v sluchai che ne zeveete pri baba si ili tia pri vas, ne i predostaviate semeina sreda, izdrazka, gledane i t.n. dogovorat moze po sadeben red da se razvali poradi lipsa na prestirane ot vasha strana. No sled prividnata prodazba tai kato vash priatel shte pridobie sobstvenostta dobrosavestno toi niama da moze da bade sadebno otstranen. .Vie shte badete osaden eventualno da platite sumata na nedvizimia imot s edin eventualen protses.Baba vi shte vi e kreditor, vie dlaznik, i t.n.no tova sa podrobnosti poniakoga ne tolkova malovazni/niama da se spiram na tiah sega/.
Kolegite sa pravi za vazmezdnia harakter na tozi dogivor, no se sreshtat ne tolkova chesto i dogovori za Darenie sreshtu izdrazka i gledane.Ne moga da vi kaza kakav tochno e vashia po obektivni prichini.:)Vazmozno e da e chisto darenie kato blagodarstven, darstven akt za minali grizi a moze da ima elementite na darstven i vazmezden dogivir.Darenie da edin minal period i dogovor za izdrazka i gledane za badeshte vreme.Maimenovanieto na dogovora ne e merodamno.Samia dogovor ne e ureden sakonodatelno, ot kategoriata na t.n. nenaimenuvani dogovori e.
Zelaia vi uspeh.Ako vi interesuva neshto - pitaite.:)
Mefistofel:)

[agcanev]

Договорът за издръжка и гледане (наречен още "прехвърлителен договор") е уреден нормативно. Най-същественото от него е, че от сключването му собствеността върху него се прехвърля върху Вас. В случая, баба ви няма никакво право да го продава. Ако въпреки това го продаде (в което се съмнявам - нотариусът не би следвало да изповядва такава сделка), сделката би била нищожна. Въпросът ми е, обаче, дали този прехвърлителен договор отговаря на изискванията относно формата си? Ако не отговаря, баба ви все още е собственик на апартамента, така че ще може да се расзпорежда с него. Ако ли не, ви съветвам да се противопоставите на сделката пред нотариуса.

dogovora za prodajbata na( 4ujda ) sobstvenost ne ni6tojen . v ZZD osnovaniata sa izbroeni iz4erpatelno