Susobstvenici- speshno

[Иван]

Вижте, това че имате право на надстрояване не означава, че имате право да променяте покрива. Покрива е обща част, защото по функция обслужва всички съсобственици. НО! След като вие имате право на надстрояване, това право според мен включва в себе си и правото да разрушите покрива, да надстроите, и да го възстановите. Тук обаче вие искате не да надстрояване, а да преустройвате подпокривно пространство-това е най-точното определение във вашия случай, което според мен е общо-всички собственици на къщата имат право да ползват това подпокривно пространство. Ако вие надстроите, е трябва отново да го осигурите над надстроения етаж. Това следва от съдържанието на правото на строеж което сте учредили и което обхваща построената сграда съгласно архитектурния проект, а също и на основание чл.38ал.1 последно предложение-обща част по естество и предназначение, тъй като не може извън съдържанието на нотариалния акт да се каже със сигурност кому принадлежи това подпокривно пространство, следователно принадлежи на всички. Веднъж вече създадено, то може да бъде премахнато както искате вие, със съгласието на останалите съсобственици, защото вие няма да надстроите и да запазите това пространство, а ще надстроите без да го запазвате. Това накърнява правото им на собственост.

[brani]

НОТАРИАЛЕН АКТ
(ИВАН Е МОЕТО ИМЕ, ТОДОР Е ИМЕТО НА ДРУГИА СУСОБСТВЕНИК)

1. ИВАН ОТСТУПВА НА ТОДОР БЕЗВУЗМЕЗДНО И БЕЗСРОЧНО ПРАВОТО ДА СИ ПОСТРОИ ЖИЛИЩНА СГРАДА (КУЩА) ВУВ СУСОБСТВЕНАТА ИМ ПАРЦЕЛА ПО СЕГАШНИА ПЛАН НА ГРАДА ОТ (ДАТА)
2. ТОДОР ЗАЪАВИ, ЧЕ ПРИЕМА ОТСТУПЕНОТО МУ ПРАВО НА СТРОЕЖ СУГЛАСНО ТОЧКА 1
3. ТОДОР ОТСТУПВА НА ИВАН БЕЗВУЗМЕЗДНО И БЕЗСРОЧНО ПРАВОТО ДА СИ ПОСТРОИ ЖИЛИЩНА СГРАДА ВУВ СУЩАТА СУСОБСТВЕНА ПАРЦЕЛА, ОПИСАНА В ТОЧКА 1 НА НАСТОЪАСТХЪА НОТАРИАЛЕН АКТ.
4. А ТАКА СУЩО И ИВАН ЗАЪАВИ, ЧЕ ПРИЕМА ОТСТУПЕНОТО МУ ПРАВО НА СТРОЕЖ ОТ НЕГОВИА СУСОБСТВЕНИК СУГЛАСНО ТОЧКА 3
5. ЖИЛИЩНАТА СГРАДА (КУЩАТА) ЩЕ СЕ СУСТРОИ СУГЛАСНО ИЗГОТВЕНИА И ОДОБРЕН АРХИТЕКТУРЕН ПЛАН, КАТО СУЩАТА ЩЕ СЕ ПОДЕЛИ ТАКА
ТОДОР ЩЕ БУДЕ СОБСТВЕНИК НА 4 ПОМЕЩЕНИА ОТ ЗИМНИКА И НА ЦЕЛИА ПУРВИ ЕТАЖ, А ИВАН ЩЕ БУДЕ СОБСТВЕНИК НА 2 ПОМЕЩЕНИА ОТ ЗИМНИКА, НА ЦЕЛИА 2 ЕТАЖ, НА ЦЕЛИА ТАВАН, И ВУОБЩЕ НА ЦИАЛОТО ВУЗДУШНО ПРОСТРАНСТВО НАД 2РИА ЕТАЖ, КАТО ВХОДОЖЕТЕ ЩЕ БУДАТ ОБЩИ, АКО НЕ СЕ РАЗРЕШИ ПО ПЛАНА ОТДЕЛЕН ВХОД. (БЕЛ.Р.- ВХОДОЖЕТЕ СА ОТДЕЛНИ!)
6. АКО СЕ РАЗРЕШИ НАДСТРОИАВАНЕ НА 3 ЕТАЖ (БЕЛ.Р.: НА ВРЕМЕТО НЕ РАЗРЕШАВАХА, А СЕГА Е ПОЗВОЛЕНО), ТО НАДСТРОИАВАНЕТО ЩЕ СЕ ИЗВУРШИ САМО ОТ ИВАН.

[brani]

В предишното изявление изпратих нотариалния акт. В него последната точка, която не включих, гласи,че неразделна част от този нотариален акт, е договор, подписан от двете страни. В него пише отново за правото на надстрояване, и освен това е упоменато, че всички ражоди за самия покрив ще се плащат от Иван.

И ето отново моят въпрос-небходима ли е декларация-съгласие от Тодор (съсобственика), или не? И ако е не, по силата на кой закон? Или само по силата на нотариалния акт?

И второ, може ли Иван да прехвурли правото на надстрояване на трето лице без съгласието на Тодор?

Много благодаря за коментарите, и благодаря за препратката за кирилицата.

[Иван]

При това положение смятам, че можете да правите с тавана каквото си искате, стига да осигурите изграждане на покрив.
Относно прехвърлянето на правото на надстрояване, в сила е чл.66 ЗС, АКО ТО Е РЕАЛИЗИРАНО-задължение за прехвърлителя да предложи на другия съсобственик на земята да закупи постройката при същите условия, на които тя е предложена на третото лице извън съсобствеността. Не мисля, а и не намерих съдебна практика, че това касае правото на строеж/надстрояване/, ако то все още не е реализирано.

[brani]

Благодаря на Иван за неговия коментар. Ще се радвам да получа още коментари по този случай.

Само на основа нотариален акт ли може да се защити правото да надстрояваш, т.е. не е ли необходимо да цитирам определен закон, за да докажа, че имам право да надстроявам без съгласието на съсобственика? В това е и целият ми проблем, тъй като от съвета ми казват кажи къде в закона пише, че при съсобственост нямаш нужда от съгласието на съсобственика, и просто прилагат член 183 от ЗУТ. Как мога да се преборя?

Благодарение на вашите коментари на мен ситуацията ми е ясна, но как да защитя своята позиция?

[Иван]

Малоумни ли са във вашия съвет? Нали в нотариалния акт е изразено именно съгласието на другия съсобтвеник да надстроявате-т.6 от акта?

[Иван]

Ето и още нещо:

1. Подпокривното пространство (таванът) на сгради, притежавани в етажна собственост, когато не е изградено като жилища, ателиета, стаи за творческа дейност, тавански складови помещения или други отделни обекти или сервизни помещения към такива, е обща част от сградата.
2. Подпокривното пространство (таванът) - обща част от сградата, който има нужната височина, пространство, обем, до който има нормален достъп от стълба и от което могат при спазване съответните законни изисквания да се изградят отделни обекти или сервизни помещения към обектите в долните етажи, е обща част по предназначение. Преустройството и изграждането на отделни обекти или сервизни помещения може да стане по съгласие на всички етажни собственици при спазване на законните изисквания за извършване преустройството.
3. Когато подпокривното пространство (таван) или част от него няма нужната височина, площ и обем, нито има достъп до него от нормална стълба и е неизползуваемо освен за изолация между последната етажна плоча и покрива и за излаз към него, то представлява обща част по естеството си. Предназначението му не може да се променя.
4. Подпокривното пространство (таванът), който е обща част от сградата, не може да бъде обект на прехвърлителни сделки и съдебна делба, нито да се придобива с давностно владение, докато не бъде променено предназначението му. Отделните етажни собственици не могат да извършват разпоредителни действия със своята идеална част от него.

[SDP227]

Отново се сбълсквам с безумно написани нотариални актове!!!!!!
Ако това Ви е акта не се учудвма, че имате проблеми.
Какво ще рече “ИВАН ОТСТУПВА НА ТОДОР БЕЗВУЗМЕЗДНО И БЕЗСРОЧНО ПРАВОТО ДА СИ ПОСТРОИ ЖИЛИЩНА СГРАДА (КУЩА) ВУВ СУСОБСТВЕНАТА ИМ ПАРЦЕЛА ПО СЕГАШНИА ПЛАН НА ГРАДА ОТ (ДАТА)”
Ако някой може да ми го разкълкува ще му бъда много благодарен! КАКЪВ е обема на правото на сроеж, който се отстъпва????? “Сегашния план на града” – ама той не посочва точната кубатура на възможното да се построи. Ами ако се построи по-малко – какво става с неупражненото право на строеж? Не се ли трансформира то в латентно право на пристрояване/надстрояване?
И какво ще се получи в еднолична собственост при упражнуването на това право на строеж?
Защо в т.3 Тодор отстъпва правото на строеж, при положение, че до колкото разбирам, той не е собственик на земята????? Или е?
Както го чета акта – собственикът на земята отстъпва правото (ЦЯЛОТО ПРАВО което може да бъде осъществено) на строеж на едно лице, което после (по неизвестни причини) му връща същото това право (във същия обем)? Или нещо греша? Ако е така, и водени от принципа собственика на сградата е собственика на земята (респективно притежятеля на правото на строеж) – кой е собственика на жилищната сграда в края на краищата?
После - в акта има разределение на собственастта на сградата, но от там не става ясно какво е разпределението на собствеността на земята (правато на строеж), а знаем, че собствеността върху сградата не може да съществува без припадащата й се част от суперфицията. Оставам с усещането, че правото на строеж е разпределено по един начин, а сградата по друг.
За мен проблемът идва от там, че ако има разминаване, може да се окаже че сме изправени пред обикновена съсобственост с разпределено само право на ползване, при което режима на промяна (дори вътрешна) на таваското помещение е различен.
Освен това отбелязвам, че според последната цитирана точка “НАДСТРОИАВАНЕТО ЩЕ СЕ ИЗВУРШИ САМО ОТ ИВАН” – не се казва, че се запазва или прехвърля ПРОВОТО на надстрояване, а че то ще се ИЗВЪРШИ от единия собственик. При буквално тълкуване за мен това значи, че той ще го финансира и изпълни, но не задължително, че ще стане собственик на построеното.
Като остовим всичко това на страна и приемем презумцията (или може би фикцията), че имаме прехвърлено ½ право на строеж, разределение на построеното, етажна собственост и запазване на правото на надстрояване, съм съгласен напълно с разсъжденията на колегата Иван. Ще спомена само, че сблъсъка и приоритета между правото на надстрояване като ограничено вещно прово и правото на общо ползване и разпореждане с общите части в етажна собственост е много интересен. Лично аз на първо обмисляне съм склонен да приема приоритет на правото на надстрояванел

[Иван]

Колега,
1."Парцелата" е съсобствена-т.1 от акта.
2. В т.5 е казано, че сградата ще се построи съгласно одобрен архитектурен проект.
3.Това, че взаимно си отстъпват право на строеж, не е толкова лошо с оглед на факта, че със същата сила биха могли да си отстъпят по 1/2 идеална част/като съсобственици/, но разлика според мен няма именно поради взаимността. Още повече че изрично е описано след извършване на строежа кой какво ще придобие.
4.Изрично в точка 5 е записано, че Иван ще бъде собственик на цялото пространство над втория етаж, вкл.тавана. Надстрояването ще се извърши от него именно защото той е собственик.
Разбира се акта не е перфектен, но мисля че позволява едно безспорно тълкуване на волята на страните.

[brani]

Много правилно е разбрал Иван цялата ситуация. И така, да обобщим:
1. И Иван, и Тодор са съсобственици на парцелата (по силата на отделен нотариален акт)
2. В нотариалния акт, вече публикуван на страницата тук, двамата съсобственици на бъдещата сграда уреждат своите собственически отношения, а именно:
2.(А). Тодор става собственик на 4 стаи от зимника и на целия първи етаж
2.(Б). Иван е собственик на 2 помещения от зимника, на целия 2 етаж, на целиа таван, и ВЪОБЩЕ НА ЦЯЛОТО ВЪЗДУШНО ПРОСТРАНСТВО НАД 2рия ЕТАЖ
3. Напълно съм съгласна, че точка 6 от тук публикувания нотариален акт не дава точно формулировката за правото на надстрояване, но пък да се мисли, че Иван има право само да извърши надстрояаването, а пък Тодор после да стане съсобственик на надстроеното е просто абсурдно. Още повече, че по-горе вече е споменато, че въздуха е само на Иван.

И така, отново стои върпоса:

--Само на основа нотариален акт ли може да се защити правото да надстрояваш, т.е. не е ли необходимо да цитирам определен закон, за да докажа, че имам право да надстроявам без съгласието на съсобственика?

-- Щом съм собственик на въздуха и на правото да надстроявам (по силата на нотариалния акт), мога ли да прехвърля тези права на друго лице без съгласието на Тодор?

[brani]

Много правилно е разбрал Иван цялата ситуация. И така, да обобщим:
1. И Иван, и Тодор са съсобственици на парцелата (по силата на отделен нотариален акт)
2. В нотариалния акт, вече публикуван на страницата тук, двамата съсобственици на бъдещата сграда уреждат своите собственически отношения, а именно:
2.(А). Тодор става собственик на 4 стаи от зимника и на целия първи етаж
2.(Б). Иван е собственик на 2 помещения от зимника, на целия 2 етаж, на целиа таван, и ВЪОБЩЕ НА ЦЯЛОТО ВЪЗДУШНО ПРОСТРАНСТВО НАД 2рия ЕТАЖ
3. Напълно съм съгласна, че точка 6 от тук публикувания нотариален акт не дава точно формулировката за правото на надстрояване, но пък да се мисли, че Иван има право само да извърши надстрояаването, а пък Тодор после да стане съсобственик на надстроеното е просто абсурдно. Още повече, че по-горе вече е споменато, че въздуха е само на Иван.

И така, отново стои върпоса:

--Само на основа нотариален акт ли може да се защити правото да надстрояваш, т.е. не е ли необходимо да цитирам определен закон, за да докажа, че имам право да надстроявам без съгласието на съсобственика?

-- Щом съм собственик на въздуха и на правото да надстроявам (по силата на нотариалния акт), мога ли да прехвърля тези права на друго лице без съгласието на Тодор?

[deti]

Съдебна практика на ВС на НРБ, граждански отделения, 1961 г., С., Наука и изкуство, 1962 г.

чл. 33, чл. 38 ЗС,
чл. 26 ЗЗД

Собственикът на тавански етаж от сграда, намираща се в етажна собственост, може да продаде таванския етаж, без да е длъжен да изпълни разпоредбата на чл. 33 от Закона за собствеността, но той не може да накърнява идеалните части от общите части на останалите съпритежатели и не може без съгласието на общото събрание на останалите съпритежатели да продава правото на надстрояване и превръщането на таванския етаж в нормален етаж.

¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤
Лицата С. А. Д. и Е. П. Д., двамата от гр. Я., с нот. акт № 178/55 г. са купили първия етаж със съответни идеални части от дворното място от къщата на А. А. П., от с. град.
А. А. Д., от същия град, е купил също с нот. акт № 171/55 г. част от партерния етаж на същата къща със съответни идеални части от дворното място.
След смъртта на А. А. П. нейните наследници са продали с нот. акт № 115/59 г. на Х. К. и Д. Г. една пета идеална част от дворното място заедно с таванския етаж на къщата, заедно с цялата подова и покривна конструкция, водна и електрическа инсталация и правото да надстрояват и преустрояват така купения тавански етаж.
Понеже продажбата на таванския етаж при посочените условия е станала без знанието и съгласието на останалите двама купувачи, то те са предявили иск за унищожение на нот. акт № 115/59 г. поради нарушение на чл. 33 и 38 от Закона за собствеността и чл. 26 от ЗЗД.