запазване действие на предв. дог. при наличие на нотариален

[Silviq]

Възможно ли е предварителен договор да запази действието си между страните по отношение на въпросите, които не са изрично преуредени с нотариалния акт? Все си мисля, че единственото задължение е да се сключи окончателен, тъй че... ? Но .. нямам практика по този въпрос и не мога да бъда сигурна, че не съм задала някой абсурден въпрос? Мола за помощ!

[sstavrev]

Разбира се.Ако има клаузи,в които се уговаря например срока за освобождаване на имота от продавача,те си важат,въпреки че това не е уредено в нот.акт.

[malki]

s predvaritelniat dog. vinagi moje da iskate da sklijchite okoncatelen,чл.19 ЗЗД,това се отбелязва - в 1-ят ,Но и непречи дори и да има предварителен договор,да се изповяда сделка с друг и да има нотариален акт.

[protekta]

Възможно е, ако в предварителния договор има и други облигационни разпоредби - по отношение на тях. Ако дадете повече информация, може да се разсъждава конкретно.

[Silviq]

Да речем предаване на владението.

[scribtor]

Силвия, по този въпрос имам едно съдебно решение, което казва, че щом има последващ окончанелен договор, същият преурежда отношенията между страните и меродавен е окончателния, независимо какво е залегнало в предварителния. Решението е някъде от около 97г.
Това, което казваш за предмета на предварителния договор ми звучи много логично и мисля, че си права.
Логика има и в това, което казва Протекта, но ....има нещо, в теза му, което..и аз не знам защо.../ в момента не мога много да мисля/... но не ми се връзва.
Ще гледам да се включа в темата по- късно.

[Ant]

Общото правило е, че последващите уговорки отменят по-ранните, които им противоречат..
Останалите - остават, ако не са изрично отменени, но в случая двата договора имам различна цел, поне според мен.
Чл.19 ЗЗД презюмира, че предварителният договор би имал временно значение и ще подлежи на уточняване посредстовм окончателния.
Той даже изрично поставя условие, за съдържанието на предварителние, като изисква "уговорки относно съществените условия на окончателния.."
Като се замисля, струва ми се логично, окончателния да преустановява действието на предварителния, изцяло независимо от това, че предварителния може да е и по-подробен.

[enigma]

За какви уговорки става въпрос, защото не може все пак да са гадае, какво точно се има в предвид.

[stavrev]

Явно става въпрос за предаване на владението.Това може да се иска в ревандикационен иск, а ако в предв.договор е уговорена неустойка при неизпълнение на това действие,тази клауза си запазва действието.

[запис]

Аз мисля, че ПРЕДВАРИТЕЛНИЯТ договор затова е предварителен, защото преустановяв действието си при сключването на окончателния.
Затова в нотариалния акт трябва да се посочи изрично начина и датата на предаване на владението, ако последната е различна от деня на изповядване на сделката, както и да се посочи обезщетение в случай на отстраняване на купувача от имота или пък ако са налице дела и спорове за имота, ипотека и т.н.
Ако в предварителния договор има предвидени клаузи за строителство, то тогава в тази му част той не приключва с нотариалния акт, тъй като е налице единство на няколко договора - предварителен за продажба и договор за изработка. Има и практика в тази насока.

[enigma]

Аз поне съм напълно съгласен. Понякога може да се уговорят и други функционални свързани със собствеността облигационни отношения, които пак са на практика друг договор наред с предварителния.

[stavrev]

Продажбата не е реален договор-предаването на владението не е елемент от неговия ФС.
Ако в окончателния договор за продажба не е уредено ИЗРИЧНО срок за предаване на владението,както и неустойка за неизпълнение,т.е. ги няма тези допълнителни към продажбата облигационни отношения ,остава договореното в предварителния договор.

[enigma]

А какво ще се търси по този като предварителен договор като вече си собственик на имота и си извършил прехвърлителната сделка без да ти е предадено владението - тоест сам не си изискал това да стане по време на действието на този договор, който пък вече си е изиграл ролята и правата и задълженията по него са погасени? Липсата на такава уговорка в нот. акт би следвало да се тълкува като преуреждане на отношенията вече по сключения окончателен договор според мен.

Предаването на дарението може да се уговари изрично (ако не става на самата дата на сключване на договора) не заради действието на покупко продажбата, а по същите причини като при предварителния договор - улеснения при издаване на изпълнителен лист, ако се наложи евентуално. Но не е естествено задължителен елемент, а застраховка.

[enigma]

имам предвид .... преуреждане на уговорките по предварителния съгласно окончателния договор и оттук на отношенията между страните.

[stavrev]

По принцип,ако не уговерен срок за предаването на вещта,изискуемостта настъпва след покана.Но ако в предв.договор е уговорен срок,тя възниква след изтичането му. Не може да се приеме,че ако в окончателния договор не се уговори изрично отново срока за предаване,страните са се съгласили то да става едва след покана. Договорът за продажба не е реален договор- предаването на вещта не е елемент от ФС,също и клаузите за изпълнение на това задължение,т.е. окончателния договор за продажба не може да ги дерогира мълчаливо
.Всъщност, за действителността на клаузите за предаване на владение не се изисква особена форма,т.е. за тях въобще не е необходимо сключване на предв.договор.Те проявяват действието си след изтичане на определения срок от сбъдването на отлагателното условие/сключване на нот.акт/.

А владение може да се иска от купувача с иск за предаване по чл.187 ЗЗД или иск по чл.108 ЗС, а не на основание предв.договор.По него може да се търси неустойка/ако е предвидена/ за неизпълнение на задължението за предаване на вещта в уговорения срок.

[gega]

Предаването на вледенитео може да се иска не само чрез петиторен иск, но и с облигационен иск! Запитайте се, към какво е насочен предварителния договор за покупко-продажба - към ПРЕХВЪРЛЯНЕ Н АСОБСТЕВНОСТСТА! Е, добре, щом с окончателния договор, удостоверен с нотариален акт, е прехвърлена собстевността, в това отношение т. нар. предварителен договор е изиграл своята служебна роля! Но за останалите уговорки, този договор е в сила!

[stavrev]

Да!

[protekta]

Да, това имах предвид по-горе.

[Silviq]

Благодаря на всички за помощта!
Ще ми се мнението на scribtor да е меродавното, защото целта е продавачът да се освободи от задължения, свързани с минималните гаранционни срокове по Наредба №2 за въвеждане на строежите в експлоатация и минималните гаранцинонни срокове и ... т.н. Конкретната хипотеза е, че с предварителния договор са определени по-големи гаранционни срокове, а сега, естествено, целта е да се позовем на нормативно установените.
Ако имате някакво предложение - моля, приемам всякакви.

[protekta]

Ако предварителният договор, както предполагам в случая /поправете ме, ако греша/ е "общ" /съчетаващ в себе си елементи на предварителен договор и договор за строителство/, по отношение на частта, отнасяща се до строителството /включително и уговорките за по-дълги гаранционни срокове/, не бихте могли да се "измъкнете". Разбира се, зависи какви са точно текстовете в договора, но по принцип мнението ми е категорично.