Kak да се разделя с общината - мой натрапен "СЪсобственик"

[mladej]

Здравейте, преди повече от 5 години по силата на влязъл в сила план се обединиха два ПИмота ; и преди около година по силата на пар.8 ал. 2 т.1 и т.3 от ПР на ЗУТ когато най сетне сключихме договор , съгласно чл. 18 от ЗС за определяне на квотите по съсобственият ни с общината имот. Уви общината нищо не иска да прави върху парцела /УПИ/ независимо,че и намерихме строител, който иска да строи. Общината не хае, предполагам,че някой там има изгода от това :"безвремие", както и да е. Моля кажете ми сега , мога ли да се поделя съдебно с общината, каква ще е оценката пазарната?? Питам не за размера, а поради факта,че общината в своята разпоредба си е сложила в цената и правото на строеж, предвидено по градоустройство- право ,което НЕ съм учредявал...Нима е конституционно това да се прави и то в СОФИЯ ???

[mladej]

Извинявам се, само да добавя, че имота е неделим ,като площ, в него се водят ,че съществуват две постройки, а всъщност има незаконен гараж построен от някого си вече..

[mladej]

Никой ли не се сеща , какво се прави с Н Е Д Е Л И М парцел , за който има градоустройствено решение за строеж на сграда ??? Може ли да се дели изобщо ? Навремето май НЕ можеше, после го отмениха чл. 56 ЗТСУ.., а сега как е ???? Да го хакна ли в съда или....??? Или всички за море си мислим в петък?:)))........???:(((

[e_velev]

Можете да прекратите съсобствеността или като изкупите дела на общината по пазарни цени, определени от лицензиран оценител (процедурата се нарича "уреждане на сметки по регулация"), или като инициирате съдебна делба, при което, ако урегулираният имот е неделим, следва да поискате съдът да го възложи на вас, а вие да заплатите дела на общината (отново по пазарни цени). Първият вариант може би е по-кратък, но минава през решение на общинския съвет.
Що се касае до наличието или липсата на постройки върху имота, това няма значение, освен ако тези постройки имат траен устройствен статут (т. е. предвидени са в действащия план за застрояване).

[mladej]

Благодаря Велев....проблема е ,че ако тръгна като съсобственик с общината - административно да купувам тяхният дял...да чрез решение на СОС, но сега се очакват нови избори за кмет , а и нов правилник готвили в СГО;.........бившия кмет Бате Бойко...не даваше да се чуе за каквито и да било сделки, за да не го обвинят и са праснали по тяхната си Наредба - експертна оценка на имота заедно с правото на строеж; та си мисля дали по съдебен ред...такова право някой би оценил, след като не съм го учредявал ??? Т.е. по съдебен ред няма ли да ми излезе по-евтино, и дали имам някакви привилегии после при изпълнителното дело-търга де...??

[e_velev]

Това не е сделка, а процедура по уреждане на сметки по регулация за придаваеми части (всъщност, не зная кой е мажоритарният съсобственик - вие или общината). Обикновено и при съдебна делба на неподеляем имот най-често същият се възлага в дял и изключителна собственост именно на мажоритарния съсобственик. Що се касае до правото на строеж - в този случай то е неотделимо от правото на собственост, т. е. общината има съответните идеални части от правото на строеж независимо дали от учредяването му. С други думи, вие можете да учредите в полза на общината право на строеж върху притежаваните от вас идеални части, а не върху целия имот, тъй като не сте единствен негов собственик. Съветвам ви да разглеждате общината като ваш съсобственик, например - братовчед, абстрахирайки се от факта, че става въпрос за друг вид собственост.

[e_velev]

P.S. При прекратяване на съсобственост по регулация няма търг, нито изпълнително съдебно производство. Освен това, не вярвам съдът да допусне делба без да са изчерпани административните възможности за уреждане на сметките по регулация по ЗУТ.

[mladej]

Приятелю Велев , няма как да се направи делба по регулация. ... От два ПИ/ маломерни/станал един ПУП. Ситуацията е много по-проста. Аз и общината сме вече станали съсобственици/ как няма значение/ сега общината има около 55% аз имам 45 %...идеални части ..правих план и по плана там е предвидено строителство. ... Никой никому не е давал право на строеж. НО,!!! по наредбите на СГобщ. ако изкам изкупуване на тяхният дял общината си слага в цената и правото на строеж, върху евентуално възможното застрояване по квартално застроителният план...???....а ако искам да ми платят моето ,,,ще ми платят само местото...ФАШИСТИ...остатък от соца.може би ..?? Въпросът е= МОГА ли да деля парцел, върху който има възможност за изграждане на отделни обекти за отделните съсобствениците/ апатаменти, гаражи, мазета/ -навремето не можеше / чл. 56 ЗТСУ/ и 2. Ще се вкара ли при съдебна делба=тази оценка на правото на строеж??/евентуално зашо?/

[mladej]

Още нещо Велев, .........това с възлагането не е ли вече старо??.........не го ли отмениха преди 5-6 години, всичко на търг сега при съдия изпълнителя???

[donna]

mladej, здравей и добре дошъл отново . Писал си ми на лична ,но не си си активирал личните съобщения , та бъди така добър ,пък тогава ще ти отговоря

[mladej]

Ако мислиш,че ми е лесно да активирам нещо,което не виждам какво е и как става??/Ама хайде, ще потърся:)))

[e_velev]

Приятелю Младеж (нека да сме приятели, щом казваш), съсобствеността по регулация се прекратява или с уреждане на сметките по регулация (когато едната страна е склонна да плати, а другата да приеме заплащането), или с делба (когато едната или другата страна не са съгласни с обезщетението – в този случай обезщетението се определя от съда). Не си прав да смяташ, че оценката се определя по различен начин за твоя дял и за този на общината – пък дори да е така - нали можеш да обжалваш размера на обезщетението. Съдия-изпълнителят тук няма нищо общо – ти не си длъжник. Ако правилно разбирам въпроса за разделянето на парцела – след като е невъзможно да бъде разделен поради ограниченията за площ и лице (чл. 19 от ЗУТ – за ниско жилищно застрояване), то прегледай новата (от март тази година) алинея 4 от чл. 183 от ЗУТ – може да се строи в съсобствен имот без съгласието на съсобствениците, "в случаите, когато те са реализирали, започнали са или имат права за съответното строителство в имота". Това се доказва с проект.

[mladej]

Велев , ако смяташ ,че не съм прав -твърдейки за различният начин за оценка , касаещ общински или частен имот погледни наредбата на СГО относно разпореждането с общински имоти, там ще забележиш разликите. Когато общината трябва да обезщети не се визма предвид никакво имагинерно съществуващо право на строеж, а когато се касае за общински имот -то влиза в размера на оценката за цената. /а и в двата случая никой на никого не е учредявал право на строеж/. Да приемем ,че аз не съм се доизяснил : регулацията е осъществена вече и имаме определени квоти, за които страните са се споразумяли,че нямат претенции за суми и други компенсации в общ съсобствен НЕДЕЛИМ парцел.
Не е възможно да се строи , въз основа на алинея 4 от чл. 183 от ЗУТ, защото няма възможност за отделни постройки/ поради ограниченията за площ и лице; предвидено е високо застрояване, а не ниско. Прав си иначе по принцип,че е възможно само :/ твой цитат: "в случаите, когато те са реализирали, започнали са или имат права за съответното строителство в имота". Това се доказва с проект."/Нямаме таквоз чудо, както казах никой никуму нищо не е започвал и реализирал, нито учредявал /. За какви сметки по регулация пишеш ,че може да уреждаме?????Нямаме такъв случай, имаме обединение, а не отнемане или придаване по регулация, за да уреждаме сметките си...разбрали сме се двата имота :единият 298 кв.м. другият 312 квв.м. правят един общ=600кв. До тук пито-платено. ....Ами сега...когато е предвидена ЕДНА сграда с лице 14 м. Въпросът ми е много конкретен:ПОДЛЕЖИ ЛИ НА ДЕЛБА ТАКЪВ ИМОТ, в който по проект/ квартално,застроителен, силуетен и т,н....план може да се построят отделни обекти за двамата съсобственици: отделни апартаменти, гаражи, мазета/... . Навремето нямаше право на делба на строителен парцел =чл. 56 ЗТСУ/

[e_velev]

Младеж, не е много ясно какво точно искаш да се случи.
1. Ако искаш да придобиеш частта на общината:
По административен ред – подаваш заявление за уреждане на сметки по регулация. Няма значение дали се придава цял имот или част от него. Общината възлага на лицензиран оценител оценка (обаче ти я плащаш), определя пазарна цена, плащаш я и сключваш договор с кмета;
По нотариален ред – заявяваш пред общината желание за прекратяване на съсобственост чрез доброволна делба. Отново се прави пазарна оценка, плащаш цената и сключваш с представител на общината договор за доброволна делба, с който придобиваш в дял и изключителна собственост общинския имот, а общината получава определената сума пари.
По съдебен ред – завеждаш дело за делба. Съдът се произнася относно това дали имотът е поделяем, и ако
а) имотът е поделяем – разпорежда да се изготви проект за изменение на плана за регулация, с който за двата имота да се обособят самостоятелни парцели;
б) имотът е неподеляем – възлага го в дял на една от страните, и определя справедливо обезщетение за другата страна.
2. Ако искаш да разделиш урегулирания имот на два самостоятелни (по имотните граници на поземлените имоти):
По административен ред – възлагаш на правоспособно лице по ЗКИР да изготви скица-проект за разделяне, сключваш с общината предварителен договор по чл. 15 от ЗУТ, провеждаш процедура по изменение на плана за регулация, и след влизане в сила на заповедта за одобрението му сключваш с общината окончателен договор.
По съдебен ред – като т. 1 а).
Тук ще спомена, че имотът би трябвало по принцип да е поделяем, тъй като за имоти, разположени в зони за средно и високо по характер застрояване размерите на парцелите се определят със самия план, без да се спазват ограниченията за площ и лице.
3. Ако искаш да строиш съсобствена сграда в съсобствения парцел:
Възлагаш изработването на идеен проект, с който да се докаже, че отделните обекти в сградата могат да бъдат разпределени между съсобствениците при спазване на определените квоти на съсобственост, съгласуваш този идеен проект и подаваш искане за взаимно учредяване на право на строеж върху съсобствен урегулиран имот при условията на чл. 183 от ЗУТ.
Това е в общи линии.
Има и други начини да се възстановят вътрешните регулационни линии по имотни граници, но трябва да се знае от кога е регулационната заповед и дали регулацията е приложена.

[mladej]

Благодяря много Велев, целта на въпроса ми бе, че искам да придобия целият парцел/ КОЙТО Е НЕДЕЛИМ/ нали затова по регулация обединихме двата маломерни. Сега смятам по съдебен ред да искам другата част. НО !!??? Мога ли да искам възлагане по ГПК/ раздела за делбата, когато там се говори само за жилище в СИО или наследствена съсобственост ? И в пазарната цена ще влезе ли някакво си имагинерно възможно съществуващо право на строеж/ засега никой на никого не е учредявал такова, но има квартално застроителен план за високо строителство/???

[e_velev]

Не ми е много ясно защо не искаш да проведеш административната процедура, а ще ходиш направо в съда, но - ти си решаваш.
Много е важно да разбереш, че проблемът ти се нарича "прекратяване на съсобственост по регулация", а не "делба на съсобствен имот". Всички процедури се провеждат по ЗУТ.
Що се касае до оценката, при определянето на т. нар. "справедлива пазарна цена" би следвало да се отчетат възможностите за застрояване на терена, но няма да се остойностява правото на строеж като самостоятелен компонент от цената. Най-просто казано - тази земя струва еди-колко си, защото на нея може да се построи еди-какво си. Не можеш да очакваш, че терен за високо строителство, с висока плътност и интензивност на застрояването ще бъде оценен като дворно място във вилна зона, или терен за озеленяване.

[mladej]

Да , прав си но...административно просто няма да влезе още 5 год. на сесия и ще ми искат сумати ..." подкупи", НО освен това ...!!!.... разликата е огромна: едно е да ми оценят имота с определени градоустройствен показатели за високо строителство и съвсем друго да ми добавят и правото на строеж ма нещо ,което не съм учредявал.../ сещаш ли се формулата за изчислението му...?? а от коя година е методиката . ??/има три , за които се сещам и всичките не работят и ..накрая =...грубо-70 % от цената на евентуално построеното, като чели го има???// ...Та затова приятелю Велев, ще ходя на съд... Става въпрос за около 2500 кв. м. РЗП....каква ще е раликата според теб в цената в методиките за оценка на 300 кв. м,,земя?????

Втората ми задача ще е да отменя наредбата в тази и част....ще стане и това...Все пак правото е наука, дейност ...и кво ли не за справедливото и несправедливото., нали така беше?? Много ти благодаря от сърце!

[magodeoz]

Абе младеж, човекът се опитва да ти обясни процедурата, а ти пишеш някакви несвързани работи - като как ще ти продадат хем земята, хем отделно правото на строеж? Това е все едно в магазина да ти продадат кило сирене, и отделно правото да го изядеш.