вписване на договор за наем

[minimum]

На вписване подлежат договори за наем за срок по-голям от една година. Вписват ли се безсрочните договори за наем?

[enigma]

Има ли такива ?

[minimum]

договорът за наем може да бъде сключен като безсрочен, т.е. за неопределен срок. Това има значение с оглед на прекратяването му. Предполагам, че в този случай не подлежи на вписване?

[portokal]

Не подлежи.

[barri]

договор за наем-безсрочен??? вие за някакви 10 години да сте чували нещо???

[legenora]

А ти за чл.238 ЗЗД да си чувал.....

[portokal]

Аз съм чувала за някакви десет години, ами Вие да сте чували за договор за наем без определен срок?

ЗЗД е чувал, например:
238. Ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано. Но ако наемът е уговорен на ден - достатъчно е предупреждение от един ден.

[sjenkova]

договорът за наем сключен без срок подлежи на вписване. Целта е да се оповести тежест за имота и да се даде противопоставимост на договора за наем срещу купувачи на имота за срока на договора-не повече от години. Може и някой съдия по вписвания да Ви откаже но дерзайте и обжалвайте успех

[hasplu]

ха - какъв приятен способ за прикрита продажба

[karanedeff]

Аз съм чувала за някакви десет години, ами Вие да сте чували за договор за наем без определен срок?

ЗЗД е чувал, например:
238. Ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано. Но ако наемът е уговорен на ден - достатъчно е предупреждение от един ден.

Чл. 229. Договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет години.
Лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години.

Ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за десет, съответно за три години.

[portokal]

Какво ви става на всички?
Не става дума за договор за наем, сключен ЗА СРОК, по дълъг от 10 години (примерно за срок 15 години)!
Става дума за договор за наем, сключен, БЕЗ да се определя срок!

Различни неща са. Какво мислите, че е имал предвид ЗЗД в цитирания от мен текст? Писал е за нещо, дето според същия закон го няма?

Както каза някой по-горе, основната разлика е в начина на прекратяване.

[enigma]

За да не си бъркаме позициите - ДНаем може да е безсрочен в рамките на 10 години - това значи само, че се ползваш от облекчения ред за прекратяване - при липсата на фиксиран срок на договора, но ако минат 10 години - просто нямаш договор за наем, ако не си го подновил изрично.

Наскоро имахме такъв казус и бая се порових из практиката по въпроса.

[legenora]

enigma Пуснато на: 18 Сеп 2007 09:57 am Заглавие:

--------------------------------------------------------------------------------

За да не си бъркаме позициите - ДНаем може да е безсрочен в рамките на 10 години - това значи само, че се ползваш от облекчения ред за прекратяване - при липсата на фиксиран срок на договора, но ако минат 10 години - просто нямаш договор за наем, ако не си го подновил изрично.

Наскоро имахме такъв казус и бая се порових из практиката по въпроса.

[/code]
Колега не съм съгласен.Днаем може да е с неопределен срок , а не безсрочен.Двете понятия са твърде различни и въпреки , че в ежедневния език се използват като синоними , върху тяхното различие трябва да се настои.Безсрочен Днаем не може да има(както правилно отбелязахте по-горе)-така чл.229 ЗЗД.Днаем с неопределен срок може да има.Той е срочен договор.Срокът е неопределен,той обаче е определяем.За да се постигне последното е необходимо просто едната страна по договора да изпрати предизвестие до другата.По този начин Днаем се трансформира в срочен със срок-1 месец.(Разбира се страните могат да уговорят и различни срокове за предизвестие)-238 ЗЗД.На практика времетраенето на Днаем може да продължи и повече от 10 год.Ето ви и една практическа хипотеза-Ако имаме сключен Днаем със срок 10 год. ,ако след изтичането на този срок , ползването на веща продължи със знанието и без противопоставянето на наемодателя то договорът се счита продължен за неопределен срок-236 ЗЗД.Това е пак същия договор-не е нов(закона изрично говори за продължаване…).Така че мисля ,че се убедихте , че Днаем скл. за неопределен срок може да продължи и повече от десет години.
http://s3.bg.bitefight.org/c.php?uid=61793

[enigma]

И защо решихте, че мълчаливото продължаване на договора преодолява изричните забрани на чл. 229, ал. 1 и 3 ЗЗД, които излиза, че се прилагат само ако се уговори срок. Какво налага да се прилага различна логика към двете хипотези и те да се тълкуват разделено, което според мен води до логическо противоречие от гледна точка на защитния механизъм на чл. 229?

Договор за неопределен срок, но не по-дълъг от 10 години. Неопределен срок значи във случая, че може да се прекрати всеки един момент след съответното предизвестие.

[legenora]

А вие пък защо решихте , че защитните норми на чл.239 се отнасят когато договора за наем е с неопределен срок.Ами различната логика е очевидна.ДНаем за определен срок се прекратява след изтичането на срока(при нормално развитие на нещата).Ако закона не позволява сключването на наем за повече от десет години , то е защото това ще доведе до твърде голямо стесняване на правата на собственика,или защото страните са искали да придадат друга физиономия на отношенията си , да учредят вещно право на ползване например.
При ДНаем за неопределен срок такава опасност няма вследствие на това , че страните могат сравнително лесно да прекратят договора.И защо изкуствено да се прекратява сключения от мен ДНаем за неопределен срок след 10 год., като аз искам да продължа да си живея в апартамента на наемодателя си и той също го иска.Как са заплашени интересите му.И ако не сключим нов договор тогава какво отношение има между нас-неоснователно обогатяване ли , деликт ли?

[portokal]

Не споря, но и аз бих казала като Легенора: че забраната е само за договори с определен срок, по-дълъг от 10 или 3 години. И че няма проблем договор за наем без предварително посочен срок да си продължи и пет пъти по десет години.
По същата причина, която сочи колегата - онова за 10-те или 3-те години е с цел да не се обвързват прекалено задълго страните; а когато те могат във всеки момент да прекратят договора с предизвестие, този момент го няма.
Не искам да споря със съдебната практика, но и на мен това ми се вижда логично.

[enigma]

Ами например за да се избягва "скритата продажба" и да се даде възможност да се предоговаря наема.

Ако се следи логиката на прекратяването, то няма проблеми и при срочен договор да уговориш прекратяване по реда на чл. 238.

А какво става, ако продължиш да ползваш имота след изтичането на договора за наем си го пише в ЗЗД, стига да не се отиде изобщо на промяна на основанието да си там - завладяване.

[portokal]

Възможността за предоговаряне е уредена чрез възможността за заплаха: "Или вдигаме/намаляваме наема (или променяме условията), или се махаш/махам другия месец".
Колкото до избягването на "скрити продажби", подобна "скрита продажба" не е никак стабилна пак заради възможността за лесно прекратяване на договора от едната страна.

Ако се следи логиката на прекратяването, то няма проблеми и при срочен договор да уговориш прекратяване по реда на чл. 238.

Няма проблем, но ако случайно си пропуснал да уговориш, ЗЗД е искал все пак да те предпази от дългогодишно обвързване.
Но казах, че не споря.

[kpy]

договорът за наем сключен без срок подлежи на вписване. Целта е да се оповести тежест за имота и да се даде противопоставимост на договора за наем срещу купувачи на имота за срока на договора-не повече от години. Може и някой съдия по вписвания да Ви откаже но дерзайте и обжалвайте успех

Вие правилник за вписванията да сте чели - на вписване подлежат договори за наем за срок над една година.

чл. 4 б. "е"(изм.,ДВ,бр.5 от 2001 г.) договорите за наем на недвижим имот, в т.ч. на земеделска земя, за срок по-дълъг от една година (чл.237 ЗЗД), както и договорите за аренда

[enigma]

Възможността за предоговаряне е уредена чрез възможността за заплаха: "Или вдигаме/намаляваме наема (или променяме условията), или се махаш/махам другия месец".

Надали е така при наем на един завод например.