nishtojen tyrg - sobstvenost i t.n.?

[my_name]

Колеги, моля за вашето мнение по един казус, по който трябва да взема отношение. Предварително благодаря! Установено е следното:

През 1994 година А печели търг за продажба на сгради в стопанския двор, собственост на бивше ТКЗС в село Х. Въз основа на проведения търг се сключва договор между него и председателя на ЛС на ТКЗС, който е вписан в Служба по вписванията при РС.
През 1996 година със заповед на областния управител проведеният търг е прогласен за нищожен поради множество нарушения на процедурата за провеждане на търгове. А обжалва заповедта, като всички съдебни инстанции отхвърлят жалбата като неоснователна. През 2001г. е издадена заповед на областния управител, с която той изземва “държаните без правно основание имоти” и определя срок за доброволно освобождаване. Въпреки това А не освобождава сградите и те остават в негово владение.
През 2003г. А “продава” имотите на В, като представя пред нотариуса като документ за собственост договора от 1994г. Този договор е последния вписан акт в РС, въпреки опитите на заинтересуваните заповедта на областния управител и съдебните решения, които го потвърждават, не са вписани и към момента. За сделката между А и В е съставен нотариален акт, надлежно вписан.
В началото на 2004г. А започва да руши сградите, като извлича строителните материали. Председателят на кооперацията в селото и комисията на правоимащите по ЗСПЗЗ подават жалба срещу това в прокуратурата, като твърдят, че сградите са тяхна собствености представят заповедите на областния управител и съдебните решения. В обясненията си В твърди, че той е собственик на сградите съгласно издадения нотариален акт и единствено той може да претендира права върху тях. Отрича да има някакви липси. Междувременно, през лятото на 2004г. В продава сградите /б.р. останалото от тях/ на съпругата на А, от когото ги е купил.

Въпроси:
1. Кой е собственик на сградите към момента на рушенето и към настоящия момент? Може ли да премине правото на собственост върху В като трето добросъвестно лице /макар А и В да са очевидно свързани/ с оглед вписаното в съда, или сделката между тях е нищожна поради липса на право?
2. Подлежат ли на вписване посочената заповед на областния управител и свързаните с нея съдебни решения?
3. Има ли извършено престъпление, от кого и какво?

Благодаря и за коментари по всички други въпроси, възникващи от казуса!

[лунатик]

Областният управител е "отменил" с 2-годишно закъснение проведен търг. (чак през 1996 - кой ли беше на власт тогава?). Такава отмяна е безумна. Как ще се отменя търг след толкова години? Верно е че за нищожността няма давност. Но все пак нищожността се прогласява от съда. Следвало е областният управител да заведе иск за отмяна на нотариалния акт на спечелилия търга като се позове на нищожните обстоятелства предшестващи възникване на собствеността. И цялата съдебна одисея след това е нямала нищо общо със спор за собственост а е била спор за валидност на проведен търг.
Смятам, че възникналата собственост и последващите промени от правна гледна точка са законосъобразни.
И все пак - това е само един щрих от филма: "Как законно се разграбваше България"

[my_name]

Благодаря за мнението! Признавам, че не съм се зачитал в ЗСПЗЗ, но мисля, че имаше някакви специални норми по отношение прогласяване на нищожността в тези случаи и заповедта на областния управител е законосъобразна, доколкото търгът наистина следва да се счете за нищожен съгласно нея. Така или иначе има доста съдебни дела в този смисъл, които го потвърждават. Но се чудих за последствията по въпроса за собствеността оттук насетне и евентуално престъпление, което може да произтече от факта на разграбването. Не коментирам възможността да се стигне до ефективно носене на отговорност, но трябва да се мотивирам така или иначе.

[лунатик]

И аз отдавна не съм се зачитал в ЗСПЗЗ. Горе-долу си спомням тези уж промени въведени от Жан Виденнов даващи основание за прогласяване нищожността на търговете в полза на "Орсовките". При нас имаше опити в тази насока, но областния не успя да развали такива търгове (или поне не му остана време). Всичко това беше плод на политическа конюктура нямаща нищо общо с правото, като се търсеше някаква целесъобразност, за да се намалят по някакъв начин пораженията от дивата "приватизация" . Цитирам мнение на един специалист от онова време (1995 г.):
Авторът на статията - Петър Комаров, първи зам.-началник на ГУ "Земя и поземлена реформа" към МЗХП, дава пояснения относно правния статут на необходимите свободни площи, прилежащи към сгради и съоръжения в стопанските дворове на ТКЗС, ДЗС или, възникнали въз основа на тях, селскостопански организации. За да се определи, кои земи са земеделски и влизат в приложното поле на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи, законодателят е използвал техниката на последователното изключване. Земеделските земи, внесени в ТКЗС или други селскостопански организации, които се намират извън чертите на населените места и впоследствие са застроени със сгради, както и необходимите свободни територии към тези сгради, определени по Наредбата за размера на необходимата земя при изграждане на строителни обекти, нямат статут на земеделски земи по смисъла на ЗСПЗЗ и са държавна собственост. При сключен договор между ликвидационен съвет и трето физическо или юридическо лице за продажба на сгради или съоръжения, заедно със застроения терен и необходимите свободни площи към сградите, след проведен надлежен търг е налице искания правен ефект. Тези купувачи въз основа на посочения договор могат да се снабдят с констативен нотариален акт. Във връзка с въпроса за извършване на замяна на собствена земя срещу придобитата такава чрез търг трябва да се знае: редът и начинът за извършване на замените ще бъдат уточнени в специална наредба.

[penkova]

Хе, защо да не може, освен административния ред по §11 си има и съдебен такъв за отстранение на невалидно възникнала собственост.

ЗСПЗЗ § 11. (Нов - ДВ, бр. 28 от 1992 г., изм., бр. 45 от 1995 г.) (1) Сделките, сключени в нарушение на Решението на Народното събрание за временно спиране разпореждането с имущество (ДВ, бр. 1 от 1992 г.), са нищожни.
(2) Обявяват се за нищожни търговете за имущество на организациите по § 12. извършени в нарушение на определените за провеждането им условия и ред , както и сключените въз основа на тях сделки. Изземването на това имущество става по реда на чл. 16 от Закона за собствеността, като заповедта се издава от областния управител.

[лунатик]

Да, но...., този §11 от преходните и заключителни разпоредби на ЗСПЗЗ хвърля в тъч и ЗЗД и ЗС и много другинормативни актове. Какво му е преходното? Какво му е заключителното? Щом параграфите стават основна норма, егати и обществото.

И от този параграф не личи, че нищожността се обявява със заповед от областния управител по административен ред. (нищо, че съдебната практика е изцяло в този дух). Областният управител има само правомощия да изземе неоснователно държаното имущество по реда на чл. 16 ЗС.Обаче чл. 16 ЗС по чийто ред обласните управители издават заповедите си за изземване на имотите е отменен през 1996 г. (та члена го няма, но реда остава?). Та не виждам как по административен ред ще бъде прогласена нищожност - това не го пише дори в този параграф (ал.2). Нищожността се е предвидена от закона. Обаче проверката на тази нищожност би следвало да е по исков път. Ролята на областния управител е само да изземе имуществото. Та в едно свое решение ВАС ражда следния "бисер": "...С § 11, ал. 2 от ПЗР на ЗСПЗЗ е предвиден специален административен ред за прогласяване нищожността на договора, който ред е изключение от общото правило, че прогласяване нищожността на правни сделки се извършва по общия исков ред, т. е. съществуват две алтернативни възможности за прогласяване нищожността - и по общия исков ред и по административен ред. Когато обаче спорът е бил разрешен по общия исков път, този спор не би могъл вече да се разрешава и по административен ред. Административният орган следва да се съобрази с влязлото в сила решение, на основание чл. 200, ал. 1 от ГПК."
Освен това - първоначалният купувач впоследствие май е продал "чужда" собственост (след като търга и последствията са прогласени за нищожни от областния управител). И май новите приобретатели са добросъвестни. (или пак ще важи правилото: "Акт основан на нищожен акт също е нищожен")

[penkova]

Само , че нищожността , която се прогласява от областния управител се отнася до провеждане на търга, а не на последващият договор и съответно вписване, така, че няма пречка отмяната на процедурата по провеждането му да бъде под наименованието нищожност. Просто законодателя си е послужил с институт уреден в ЗЗД и отнасящ се предимно до сделките тъй като са налице същите основания и последици. Предполагам §11 е предвиден като административен контрол и поради специфичния статут на организациите по чл12 .

[лунатик]

Добре - и аз така го разбирам - областният управител може само да "прогласи" нищожността на търга. Но след запетаята на първото изречение на ал.2 от §11 следва: ".... , както и сключените въз основа на тях сделки.". Точно това ме хвърля в тъч.
Впрочем ЗСПЗЗ не е процесуален закон. Щом като той (макар и с ПЗР) обявява, че определени сделки, при определени условия ще са нищожни, тази НИЩОЖНОСТ ще трябва да бъде установена по безспорен начин (т.е. по исков ред). А как става това - затова си има процесуални закони.
И си мисля - че този параграф е приет с цел да се ограничат поразиите от дивата приватизация. Само, че благородните подбуди не са облечени в нужните правни одежди.
И все пак, my_name зададе 3 въпроса. Нека да отговорим. Моето мнение е:
1. Собственик е лицето на чието име фигурира собствеността в регистрите.(докато не бъде извършено ново вписване)
2. Обл. управител издава административна заповед . Не ми е ясно как (и защо)адм. заповед ще се вписва в гражданските регистри.
3. Има НК , а дали има извършено престъпление - струва ми се, че не. За непозволено увреждане отговорност се носи по гражданския закон.

[my_name]

Явно законодателят не е доизпипал нещата. Както обикновено...
Благодаря, ще трябва още доста да мисля!

[лунатик]

Струва ми се че отговор на трите въпроса може да се намери и в разпоредбите на ЗС в частта му за вписванията. Съгласно чл. 112. ал.1 ЗС:
Вписват се:
----------
з) влезлите в законна сила съдебни решения, които заместват актовете по буква "а", както и решенията, с които се констатира съществуването на подлежащи на вписване актове по предходните букви

А пък съгласно чл. 113 ЗС: " Актовете по предходния член до вписването им не могат да се противопоставят на трети лица, които по-рано са придобили от същия собственик и вписали вещни права върху недвижимия имот".
-------------
Макар, че чл. 114 визира вписване на искови молби за прогласяване на нищожност, по аналогия би следвало да се впише и заповедта на областния още на оня ранен етап през 1996 г. (която изглежда все пак е някакъв странен административен ред за прогласяване на нищожност). И да не се чака да дойде 2000 г. до влизането в сила на решението с което заповедта на областния се признава за законосъобразна. Дотогава поразиите са направени.
А пък съгласно чл. 115. ЗС:
(1) Влезлите в законна сила решения, постановени по исковите молби по предходния член, се отбелязват по представен препис от решението.
(2) В решението, в което се уважава искът, съдът дава шестмесечен срок на ищеца да извърши това отбелязване. След изтичането на този срок вписването на исковата молба губи действието си.
-----------------------
Така, че щом няма никакво вписване (дори и на съдебното решение по чл. 112 ал.1 б."з"), действията по прехвърляне на собствността са правомерни.