Преустройство

[redorange]

Здравейте,
Интересувам се каква е процедурата за преустройство на таванско помещение, състоящо се от стая, тераса и ниша. За да бъде продадено знам, че трябва да е самостоятелен обект и да има санитарен възел. Смятам нишата, в която има мивка да я преустоя в баня с тоалетна. За това преустройство, обаче необходимо ли ми е разрешително от общината и после някакъв протокол, констатиращ наличието на санитарен възел, за да бъде оформено помещението като самостоятелно и да се продаде?
Не ми е ясна процедурата - към адвокат ли трябва да се обърна или към архитект/инженер, който да каже практически може ли това да стане?
Благодаря на всички отзовали се.

[gega]

Одобрен от гл. архитект на общината, респ. района инвестиционен проект за преустройството, разрешение за строеж, съставяне на съответните актове по време на строетелството - описани са в Наредба № 3/2003 г. и удостоверение за въвеждане в експлоатация от гл. архитект (ако приемем, че строежът е поне 4 категория).

[redorange]

Много Ви благодаря за отзивчивостта gega.
Все си мислех, че за вътрешно преустройство е по-лека процедурата, отколкото за нов строеж, но явно редът е един и същ.
Ще послушам съвета Ви. А знаете ли след като се обособи помещението като самостоятелно и се продаде /таванското е в един нотариален акт, заедно с апартамента/, дали ще ми се прави нов нот.акт само за апартамента или ще остана със същия, като за новия собственик на тав.помещение ще се изготви нов нот.акт?
Сигурно трябва де е нов, защото аз реално няма да бъда собственик на тав.помещение.

[friend28]

Процедурата е даже по-сложна от разрешение за нов строеж, ако таванът е обща част от сградата / както в повечето случаи /. Консултирайте с адвокат и с архитект.

[gega]

Кой ще бъде собственик е в зависимост от това дали се касае за етажна собственост, съсобственост или изключителна собственост. И за да сме по-прецизни, да използваме задължителната за правоприлагащите органи практика на ВС:


Тълкувателно решение № 34 от 15.VIII.1983 г. по гр. д. № 11/83 г., ОСГК

Съдебна практика на ВС на НРБ - гражданска колегия, 1983 г., С., Наука и изкуство, 1984 г.

чл. 32, чл. 37,
чл. 38, ал. 1 и 2, чл. 39,
чл. 40, ал. 1 ЗС,
чл. 192б, ал. 3 ЗТСУ (отм.),
чл. 63, ал. 1 Наредба № 5 за правила и норми по ТСУ

1. Подпокривното пространство (таванът) на сгради, притежавани в етажна собственост, когато не е изградено като жилища, ателиета, стаи за творческа дейност, тавански складови помещения или други отделни обекти или сервизни помещения към такива, е обща част от сградата.
2. Подпокривното пространство (таванът) - обща част от сградата, който има нужната височина, пространство, обем, до който има нормален достъп от стълба и от което могат при спазване съответните законни изисквания да се изградят отделни обекти или сервизни помещения към обектите в долните етажи, е обща част по предназначение. Преустройството и изграждането на отделни обекти или сервизни помещения може да стане по съгласие на всички етажни собственици при спазване на законните изисквания за извършване преустройството.
3. Когато подпокривното пространство (таван) или част от него няма нужната височина, площ и обем, нито има достъп до него от нормална стълба и е неизползуваемо освен за изолация между последната етажна плоча и покрива и за излаз към него, то представлява обща част по естеството си. Предназначението му не може да се променя.
4. Подпокривното пространство (таванът), който е обща част от сградата, не може да бъде обект на прехвърлителни сделки и съдебна делба, нито да се придобива с давностно владение, докато не бъде променено предназначението му. Отделните етажни собственици не могат да извършват разпоредителни действия със своята идеална част от него.

¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤
Председателят на Върховния съд на основание чл. 212 ГПК е направил предложение да се издаде тълкувателно решение по въпросите:
1. Обща част ли е таванското помещение в сграда, в която етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици.
2. Има ли различие в правния режим между подпокривното пространство, което не може да се ползва за каквито и да е цели, освен за изолация между етажа и покрива и за излизане на покрива за извършването на ремонта му, и таванското помещение, което има такава височина между пода и покрива му, че може да се използва за живеене, за ателие или склад.
3. Таванското помещение, което има такава височина между пода и покрива му, че може да се използва за живеене, за ателие или склад е ли обща част и може ли да се прехвърля собствеността му, да се дели и да бъде завладяно и придобито по давност.
4. Има ли правно значение дали таванското помещение е преустроено в жилище, ателие или склад по одобрен архитектурен план, или е от значение само единодушното решение на всички съсобственици за изменяване на предназначението му и за отдаване на друго предназначение на същото. Ако има единодушно решение на всички съсобственици на едно таванско помещение за промяна на предназначението му, в кои случаи ще е необходимо да се одобри съответен архитектурен проект.
Върховният съд, Общо събрание на гражданската колегия, за да се произнесе по поставените въпроси, взе предвид:
В чл. 37 ЗС е указано, че етажи или части от етажи заедно с придадените към тях помещения в тавана или зимника могат да принадлежат на отделни собственици. Кои етажи или части от етажи, как трябва да са обособени по вид, характер, строителни и битови елементи, за да могат да имат самостоятелно юридическо съществуване и да принадлежат на отделни собственици, е определено в Наредба № 5 за правила и норми по териториално и селищно устройство. Според чл. 63, ал. 1 от наредбата в обема на подпокривното пространство (тавана) на сгради със скатен покрив въз основа на одобрен архитектурен проект могат да се изграждат жилища, стои за творческа или научна дейност за ползване от обитателите в по-долните етажи, ателиета за художествена, научна и друга творческа дейност, сушилни и тавански складови помещения.
Съгласно чл. 38, ал. 1 ЗС "при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите ... и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване". Общите части не могат да се делят, казва чл. 38, ал. 3 ЗС. Те нямат самостоятелно юридическо съществуване, поради което и не могат да бъдат предмет на прехвърлителни сделки и придобивна давност.
Цената на отделните обекти в сградата, които могат да имат самостоятелно юридическо съществуване - жилища, ателиета, гаражи, магазини и др., и припадащите им се идеални части от общите части на сградата, се определя по реда на глава шеста от Наредбата за цените на недвижимите имоти*(1). В цената на отделните обекти се включва и стойността на придадените към тях идеални части от общите части на сградата.
Сградите могат да съществуват без някои от общите части по предназначение - перални, сушилни, портиерско жилище, ако няма норма, задължаваща в сградата да има такива. В тези случаи предназначението може да се промени по съгласие на всички собственици.
Когато подпокривното пространство (таванът) или част от него не са изградени съобразно указаното в чл. 63, ал. 1 от Наредба № 5, а представлява общ незастроен обем между последната етажна плоча или плочата на изградената част и покривната конструкция, стойността на този обем е разпределена между отделните обекти съобразно идеалните им части. Това подпокривно пространство е обща част. Ако то има нужната височина, пространство и обем за изграждане на складови помещения, стаи за творческа дейност или самостоятелни обекти - ателиета и др., могат да се обособят общи части за преминаване и има достъп от редовна стълба, трябва да се приеме, че е обща част по предназначение. Сградата може да съществува без тази обща част. С оглед обема и характера й нейното предназначение може да се промени при условия, допустими от закона, и при спазване на законните изисквания и да се изградят складови помещения или стаи за творческа дейност, които да се придадат към самостоятелни отделни обекти в долните етажи, ателиета, тавански жилища или други отделни обекти, ако етажните собственици имат право да строят такива. Промяната може да се извърши със съгласието на всички етажни собственици. В този смисъл е разпоредбата на чл. 192б, ал. 3 ЗТСУ. Според нея, когато при преустройството на тавани, зимници, жилища, ателиета и др. се засягат общи части на сградата, не могат да се вземат части от помещения, предназначени за общо ползване - общи тавански или зимнични помещения, коридори, перални, сушилни и др., освен ако за това е дадено съгласие от всички собственици. Съгласието може да се даде изрично или мълчаливо, с фактически или правни действия, с договор за доброволна делба (не и съдебна), и във всички случаи с преразпределяне на идеалните части от общите части на сградата, така че да се предадат полагащите се съобразно чл. 40, ал. 1 ЗС за новосъздаваните самостоятелни обекти. Само при етажни собствености, състоящи се от два обекта, ако непостигането на съгласие е вредно за общата вещ, въпросът се решава по реда на чл. 32 ЗС.
Ако подпокривното пространство (таванът) няма нужната височина, пространство и обем за изграждане на обекти, посочени в чл. 63, ал. 1 от Наредба № 5, няма достъп до него от редовна стълба и е неизползваемо, освен като изолация между последната плоча и покрива и за достъп до него, то е обща част по естеството си и не може да се преустройва и разделя между етажните собственици.
¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤
*(1) Отменена - срв. Закона за изменение и допълнение на ЗСГ (ДВ, бр. 21/90 г.) и Постановление № 50 от 27 март 1991 г. на Министерския съвет (ДВ, бр. 27/91 г.), № 10, ал. 2

[redorange]

Благодаря gega,
Страхотна сте.
Желая Ви много успехи и да Ви се връща многократно добрината.

[gega]

Аз съм мъж, макар че Гега-та е от женски род:)))

[redorange]

Опа, sorry
Значи си готин пич
Благодаря

[gega]

Така твърди и съпругата ми, все още:)))))))))))