Заличаване на вписан договор за наем

[ocean]

Здравейте!
Пак вас ще питам, защото вие знаете всичко :

Има 2 договора за наем за 2 различни имота. И двата са сключени за по 5 години. И двата са вписани. Наемателят спира да плаща наемите и по двата договора година и половина след вписването на договорите.
За единия от договорите наемателят изпраща нотариална покана, с която прави 3-месечно предизвестие за прекратяване-предвидена е такава възможност.
За другия от договорите наемодателят изпраща нотариална покана, с която кани наемателя да плати неплатените 4 месечни наема с предупреждение, че в противен случай ще счита договора за развален. Наемателят не плаща.

Само въз основа на нотариалните покани в Службата по вписванията не може да се заличи вписването на договорите. Трябва или нотариално заверено взаимно съгласие за разваляне на договорите и за заличаване на вписванията, или съдебно решение, въз основа на което да се заличи вписването.

Според чл.90, ал.1 от Закона за кадастъра и имотния регистър "Вписването в имотния регистър се заличава, когато по исков ред се установи недопустимост или недействителност на вписването, както и несъществуване на вписаното обстоятелство. "

Чуденката ми е: какви точно искове да заведа?
Установителни-съдът да установи с решението си, че договорите са развалени извънсъдебно-с нотариалните покани-всяка за съответния договор? Или да искам съдът с решенията си да постанови разваляне на договорите?
Чета дебелите книги и там пише, че за договорите за наем чл.87, ал.3 от ЗЗД не се прилага, т.е. не се развалят по съдебен ред. А съдията по вписванията, с която говорих, иска договорът да бъде развален по съдебен ред.

Или.......?

Знам само, че за вписване на договор за наем вече не ща и да чуя.

Благодаря в аванс!

[kontrol]

Сходна тема:
http://www.lex.bg/forum/viewtopic.php?t=19933

[ocean]

Не виждам пречка при прекратяването на договора за наем да се приложи по аналогия прекратявнето на договора за аренда, при така посочените, макар и в най общи линии, сходства в двата договора.
Да се отива на установителен иск за това дали наемният договор е прекратен в съвременния динамичен живот, още повече ако става дума за недвижим имот със стопанско предназначение е ненужна, дълга, а бих казал дори безсмислена процедура. Смисълът на исковото производство е да разреши със сила на присъдено нещо спор за право. Когато няма спор относно прекратяването на договор за наем не виждам пречка да се впише прекратяването. Ако това не бъде направено върху имота ще продължават да тежат права на трето лице, което при един наистина фактически прекратен договор е в ущърб на носителя на правото на собственост.

Да, така е, но е факт, че отказват заличаване на вписването. Съдията по вписванията скочи като ужилена като ме видя с нотариалните покани. Добре че бях подготвена за такава реакция, та не зяпнах от почуда.
ЗС и Правилникът за вписванията предвиждат формални процедури за заличаване на впосвания и в тях няма предвиден ред за заличаване на вписан договор за наем.
Приложимият ред е по чл.90. Говорих и с един от читавите и грамотни нотариуси-редът е исков.

Има известна логика в това по исков ред да бъде установено, че договорът е развален. Нотариалната покана може да е неистинска. Може наемателят да си е плащал, а недобросъвестният наемател да си напише в нея каквото си иска..... може след получаване на поканата наемателят да е платил в дадения му срок...... Съдията по вписванията не може да е сигурен само от представянето на поканата какви точно са отношенията между страните.

Това, което също ме смущава в един установителен иск е, че съдът може да го квалифицира като УИ за факт (фактът на разваляне на договора), а такъв може да се води само в предвидените в закона случаи, иначе е недопустим. Можем ли да приемем, че чл.90 от ЗКИР предвижда водене на установителен иск за факти-фактът на развалянето на договора? Или ще се води иск за установянате съществуването или несъществуването на правоотношение?

Пиша малко несвързано и с дете в ръцете-ще ме прощавате, ако мисълта ми звучи накъсана. Дано да успеете да я разберете.

[tedi_2]

Чл. 90 от ЗКИР е приложим само в районите, където е открито производство по създаване на имотен регистър - Добрич, Балчик, Каварна, Ген. Тошево, Асеновград. За останалите служби по вписванията се прилага Правилника за вписванията, респ. ГПК.
Според мен е допустим установителен иск за несъществуването на едно правоотношение - наемното в случая. Ако ответника се яви и признае иска, ще приключи в едно заседание и ще бъде годно основание за заличаването.
Иначе съм съгласна с Каранедеф, че съдиите по вписванията прекаляват с изискванията си. За вписване на договора за наем, който няма вещно действие, не се изисква специален акт, а за заличаването му изискват съдебно решение?! Считам, че нямат основание и нотариалната покана, заедно с протокол за нотариалните действия е напълно достатъчно основание за заличаването. Смятам, че трябва да настоявате на това си искане, а нека съдията по вписванията постанови отказ (за София - почти невъзможно,ха-ха), който обжалвайте пред съда.

[AIN6TAIN]

Обжалвайте отказа да впишат заличаването пред РСъд и доказваите добросъвестното му прекратяване .