за паркоместата

[ne]

това, че в практиката се прави, не означава че е правилно. Масовата порочна практика не променя нещата. А дали наторената земя няма да почнат да продават като самостоятелен обект? И какво като дадат парите си за изповядването на такава сделка?
Не изключвам вероятността да греша. Но пък не намирам аргументи в полза на обратната теза.

[elenakotzeva]

Колега Колев, според мен важното в случая е, че такова чудо като "паркомясто" не би могло да съществува като самостоятелен обект, поне докато не се промени законовата уредба, въпреки че вече има масова практика да се продават паркоместа.

Сега канкретно на въпроса ви: Считам, че не можете да закупите право на строеж за паркомясто, тъй като то не би могло да съществува като самостоятелен обект /като сграда или съоръжение, трайно прикрепено към земята/. Дори да решите да приложите предложената от вас формула, спореде мен рискувате в бъдеше да се разправяте със заядливи съседи, защото според мен паркинга пред кооперацията обслужва цялата сграда.

Въобще смятам, че паркоместата се измислиха, за да се измъкват строителите от ситуацията, когато условията не позворяват да се построят гаражи за всички обекти в една сграда - тогава се отива на варианта - подземен общ гараж с очертани места за паркиране, но в този случай аз твърдо смятам, че този подземен гараж е обща част на сградата и никакви очертания от него не могат да се продават като самостоятелни обекти, най много да се разпредели правото на ползване, но това разпределение не обвързва бъдещите собственици на обекти в сградата.
Подобно според мен е и положението с очертаните места за паркиране пред сградата. Пространството пред сградата по проект и по нормативни изисквания обслужва цялата сграда. Помислете - дали ако имаше нормативна и техническа възможност пред сградата да се построят гаражи, строителят намаше да се възползва от нея? Та един гараж винаги е за предпочитане пред паркомясто, да не говорим, че дава възможност и за по-голяма печалба на инвеститора.

[geo]

Аз също не съм 100процента убеден в правилността на подобна практика.Общо взето логиката е, че проектът определя , че паркоместото е функционално самостоятелен обект със самостоятелно предназначение , което не обслужва други обекти и следователно може да се прехвърля отделно и независимо от земята и това , че няма стени и покрив не го прави по- малко самостоятелен и индивидуализиран обект от един гараж. Съвсем друг е случая , ако такива паркоместа не са предвидени в проекта, защото тогава наистина няма основание за отделното му прехвърляне. По-интресен е въпросът , какво ще стане, ако определено лице твърди , че е направило такова паркоместо преди 7април 1987г. и представлява търпим строеж по пар.16 от ПР от ЗУТ, което отваря вратата за спекулации и спорове.

[krum_kolev]

Интересно е как ще описват нотариусите "самостоятелния обект" паркомясто когато за района влезе в сила кадастрална карта и описанието на имота трябва задължително да е по ЗКИР. Законът ясно казва кои недвижими имоти са обект на кадастъра и получават идентификатор. Какъв ли идентификатор ще получат тогава паркоместата!?

[portokal]

логиката е, че ... това, че няма стени и покрив, не го прави по- малко самостоятелен и индивидуализиран обект от един гараж

Ми да им имам логиката!
Вещите биват:
А. Движими. Това асфалтирано правоъгълниче не ми прилича на движима вещ.
Б. Недвижими. Видове недвижими вещи:
- поземлени имоти - те трябва да отговарят на определени изисквания като площ и лице към път;
- сгради;
- самостоятелни обекти в сгради.

От видовете недвижими вещи само поземлените имоти нямат стени и покрив. Паркомястото не отговаря най-малкото на условията за площ.
Съоръженията и насажденията, трайно прикрепени към земята, не могат да се продават отделно от нея. Ако е необходимо, ще цитирам и практика.

[geo]

Съгласен съм ,че изглежда адсурден обект. Що се отнася до площ-паркоместото може да има площ по проекта , а също и граници. Пр: пакоместо №1 , съгласно проект№...., с площ..кв.м., при граници: пракоместо№2,паркоместо №3, ограда и дворна площ. Интересен обект -интересно какво ще каже след време за него ВКС .

[portokal]

Не съм казала, че няма площ (то биваше), а че не отговаря на изискванията за минимална площ, за да бъде самостоятелен имот.
-----

В практиката съм виждал да се прехвърля апартамент с паркомясто без да има ТД, както и да се прехвърля само паркомясто отново без ТД (за чужди физически лица).

ЗУТ: "43. (1) За нови сгради необходимите места за гариране и/или паркиране задължително се осигуряват в границите на урегулирания поземлен имот."
Малко открих топлата вода, но чл. 43 сега го виждам.
Значи ли той, че по силата на това, че някой е собственик на обект в нова сграда, той придобива правото да ползва и двора за паркиране, независимо дали притежава част от дворното място?
Нещо такова казва и Елена Коцева.
Тогава е напълно обяснима комбинацията апартамент+паркомясто+чужденец без търговско дружество. Просто то няма да е придобиване на земя, а право, което произтича от собствеността върху обект от сградата. Естествено, ако така следва да се разбира чл. 43.
Само паркомясто на чуждестранно физ. лице не би трябвало да може да се продаде обаче.

[bartol]

Натъкнах се на статия която потвърждава убедеността ми, че паркоместата не са годен обект на право на собственост и не могат да бъдат предмет на разпоредителни сделки.
С авторката на статията не съм съгласен досежно идеята и за конверсията на такива сделки или тълкуването им в посока, че вместо реално определена част от УПИ, следвало да се приеме че е прехвърлена идеална част от имота.
Сделките са нищожни поради противоречие с императивни норми на ЗС и ЗУТ и в двата случая - паркоместа върху асфалтирано дворно място извън сградата и паркоместа върху бетонна плоча в подземен или партерен етаж.
Площите отредени за паркоместа, са обща част етажната собственост и предприемачите дължат връщане на сумите от продажба на такива парко места, доколкото са получени при начална липса на основание.
Единственият способ е наличие на паркоместа за всички етажни собственици и прехвърляне заедно с апартамента, офиса или магазина и на принадлежащите им идеални части от общите части на сградата, вкл. площите отредени за паркиране, с клауза за ползуване на канкретно очертано паркомясто.

"ОТНОСНО ТРАНСЛАТИВНИТЕ СДЕЛКИ
С ТАКА НАРЕЧЕНИТЕ ПАРКОМЕСТА

Екатерина МАТЕЕВА-СТОЯНОВА, доктор по право
Сп.Собственост и право, 1999 г., кн.5

През последните години нотариалната практика у нас се изправи пред един нов въпрос, породен от бързото развитие на оборота на недвижими имоти в резултат от либерализацията на нормативната уредба и структурните промени в отношенията на собственост. Става дума за вещноправния режим на т.нар. паркоместа и допустимостта на транслативни сделки с тях. Междувременно практиката започна да дава примери за продажби или за учредяване на право на строеж за изграждане на обекти, описвани в нотариалните актове като “паркоместа” и представляващи по начина на индивидуализацията им реално определена част от парцел към сгради, бетонирана и съответно маркирана с цел паркиране на лични МПС. Също така проблеми около вещноправното положение на паркоместата се явиха и когато при покупка на жилища, ателиета и магазини в строеж в предмета на предварителния договор фигурира и “паркомясто”, чиято стойност се калкулира в уговорената цена, но при сключване на окончателния договор праводателят отказва по една или друга причина да включи “паркомястото” в съдържанието на нотариалния акт. При това положение първият логичен въпрос би бил може ли да се уважи иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД относно непрехвърленото с нотариалния акт паркомясто, евентуално може ли собствеността върху него да бъде придобита по давност. Най-сетне, въпроси, свързани с вещноправното третиране на паркоместата, могат да възникнат и във връзка с представяне на обезпечения по кредити, на обезпечения пред съд и др под. До настоящия момент теорията не е изразила становище по тези актуални за нашата правна действителност проблеми; липсва и съдебна практика. По посочените съображения в следващите редове се прави един първи опит за тяхното осветляване.

1. Понятието “паркомясто” не е дефинирано в действащото законодателство, но терминът е легален. Той се употребява в разпоредбите на четири нормативни акта: чл. 4, ал. 2, т. 1-4, ал. 3 и чл. 10 от Наредба № 1 за изграждане на среда в населените места с оглед ползването й от инвалиди 1 ; чл. 4, ал. 1 и чл. 50 от Наредба № 4 от 8 юли 1998 г. за управлението, стопанисването, отдаването под наем и разпореждането с жилища, ателиета, гаражи и паркоместа от Ведомствения фонд на Строителни войск 2 ; чл. 35, ал. 1, чл. 36 и чл. 46 от Правилника за прилагане на Закона за държавната собственост (ППЗДС) 3 и чл. 18а от Правилника за реда за упражняване правата на собственост на държавата в предприятията (ПРУПСД) 4 , които въпреки разнородния си предмет на регулиране, характер и цели, дават в своята систематична връзка представа за съдържанието на понятието “паркомясто”. На първо място правилата на чл. 4, ал. 2, т. 1-4 и ал. 3 от Наредба № 1 установяват административно задължение за органите по градоустройствено планиране да предвиждат необходим минимален брой паркоместа за леки автомобили на инвалиди в обществени паркинги пред и около производствени и жилищни сгради, предназначени за инвалид 5 , а разпоредбата на чл. 10 изисква тези паркоместа да са с размери 3,50 м на 5,00 м и да се разполагат в началото на паркинга, по възможност успоредно на тротоара. Анализът на посочените разпоредби показва, че по смисъла на Наредба 10 под “паркоместа” се разбират отделни, съответно обозначени места за паркиране на лични МПС, схванати като части (петна) от обществен паркинг. С аналогично съдържание понятието “паркомясто” се използва и в останалите три групи разпоредби, които на свой ред уреждат възникването на наемни правоотношения относно ползване на отделни паркоместа в охраняеми паркинги от ведомствения фонд на Строителни войски 6 , в паркинги в подблоковото пространство на жилищни сгради държавна собственост, предоставени за управление и стопанисване на други ведомства 7 , както и в паркинги, представляващи дълготрайни активи на държавни предприятия еднолични търговски дружества 8 . Във всички случаи без оглед вида на собствеността под понятието “паркомясто” се има предвид реално определена част от паркинг, която е предназначена и се използва за паркиране на лично МПС. Според действащата уредба в един паркинг могат да бъдат ситуирани повече от едно паркоместа, което показва, че законодателят не използва понятието “паркомясто” като синоним на “гараж” или “паркинг”, а провежда ясно разграничение между тях 9.
2. За изясняване на вещноправния режим на паркоместата определящо значение има и обстоятелството, че понятието “паркомясто” е непознато на Наредба № 5 от 17 май 1995 г. за правилата и нормите по териториално и селищно устройство 10 , която урежда изчерпателно видовете недвижими имоти в строителните граници на населените места 11 с оглед на тяхното функционално предназначение. По-специално, с оглед предназначението им за гариране и паркиране на МПС, правилата на чл. 120-123 от Наредба № 5 от 17 май 1995 г. уреждат като самостоятелни видове на движими имоти само обекти, наречени гаражи 12 и паркинги 13 , които се изграждат в съответствие с действащия застроителен и регулационен план към жилищни, вилни, обществени и производствени обекти и могат да се ситуират в три варианта: а) самостоятелно ако парцелът е предназначен по градоустройствения план за гариране и паркиране на МПС; б) във или към сграда с друго предназначение (жилищна, вилна, обслужваща, производствена) 14 ; в) в самостоятелна сграда на допълващо застрояване в парцела (срв. чл. 121, т. 1-3 от Наредба № 5 от 17 май 1995 г.). Що се отнася до т.нар. “паркоместа”, разпоредбата на чл. 120, ал. 2 от Наредба № 5 без да употребява този термин предвижда само, че “за нови сгради необходимите места за гариране и паркиране (к. м. Е.М.) задължително се осигуряват в границите на парцела (к. м. Е.М.) съгласно Нормите за планиране и проектиране на комуникационно-транспортните системи на населените места 15 .” Тълкуването на тази разпоредба показва, че “паркоместата” се схващат в законодателството като реално определена част от парцел, отговаряща на установени нормативни изисквания за разположението й и предназначена да бъде място за паркиране на лични МПС. Следователно нашият законодател не познава наред с паркингите и гаражите самостоятелен вид недвижим имот “паркомясто”, представляващо бетонирана (или покрита с друго покритие) част от парцел, която се използва за паркиране на лични МПС от обитателите на построена в него сграда 16 . Тази констатация се подкрепя и от допълнителни съображения, свързани с обстоятелството, че за паркоместа в обекти държавна собственост, не се съставя отделен акт за държавна собственост 17 , нито пък същите се споменават сред видовете недвижими имоти, които могат да бъдат обект на разпоредителни сделки с вещни права. 18 Разгледаните по-горе правила уреждат само възможността за отдаване на отделни паркоместа под наем 19 като израз на управителните правомощия на собственика.
3. С оглед на казаното може да се счита, че паркомястото не отговаря на признаците за самостоятелност на вещите 20 в гражданския оборот, а режимът му се предопределя от това, че представлява необособена и несамостоятелна във вещноправно отношение реална част от парцел. Оттук следва, че транслативни сделки, вкл. учредяване на ипотека 21 върху едно или повече паркоместа или придобиването им по давност трябва да се считат извършени в нарушение на императивната норма на чл. 59 ЗТСУ, която забранява сделки с реално определени части от парцели или придобиването им по давност. Този извод кореспондира и на разпоредбата на чл. 61, ал. 1 ЗТСУ, изискващ при доброволна делба на парцел с възлагане на реално определени части от него в дял на отделни съделители пред нотариуса да се представят доказателства за предварително обособяване на тези части в самостоятелни парцели
В теоретичен план недопустимостта на транслативни сделки, имащи за предмет паркоместа, следва да се свърже и с обстоятелството, че действащото вещноправно законодателство у нас се основава на принципа за законоустановеност и изчерпателно изброяване на видовете субективни вещни права, на техните обекти недвижими вещи, както и на способите за придобиване и изгубване на вещните права и формата на прехвърлителния акт. В теорията този принцип обикновено се изразява с постулата, че субективните вещни права са numerus clausus 22 , което означава, че според нашата правна система могат да бъдат учредявани само субективни вещни права от такъв вид , с такова съдържание , върху такива обекти , по такива способи и в такива форми , каквито са определени от действащото законодателство. В частност, страните по една сделка с вещноправно действие не са властни основани на свободата на договаряне да определят в отклонение на действащите правила и по свое усмотрение вида на учредяваното вещно право, вида на обектите на това право, способа за прехвърлянето или формата на прехвърлителния акт. 23 В приложното поле на свободата на договаряне попадат само такива елементи от съдържанието на сделката с вещноправен ефект, които не влизат в противоречие с посочените по-горе проявления на принципа numerus clausus 24 . Транслативни сделки с вещни права върху недвижими имоти, които не отговарят на нормативните критерии и изисквания за самостоятелност в гражданския оборот 25 , каквито са и паркоместата в разгледания по-горе смисъл, биха били нищожни поради противоречие с императивна правна норма (арг. от чл. 26, ал. 1 ЗЗД). С оглед на това считам, че de lege lаta съществува законна пречка за уважаване на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор за продажба на едно или повече паркоместа като реална част от парцел 26 Това се отнася и за случай, при който конкретно паркомясто в парцела се продава заедно с построен в него основен обект (жилище, ателие, магазин). Във вещноправно отношение паркомястото не може да се третира като принадлежност към основния обект (главната вещ) по смисъла на чл. 98 ЗС, тъй като по дефиниция принадлежността е отделна вещ, която сама по себе си може да бъде самостоятелен обект на граждански правоотношения, но във функционално отношение може да се използва само заедно с главната вещ 27 . А както се изясни по-горе, паркомястото не отговаря на признаците за самостоятелност на недвижимите имоти. Освен това то може да бъде използвано отделно без необходима функционална връзка с някаква главна вещ. Такъв е несъмнено масовият случай на ползване на паркоместа в обществени паркинги
4. Що се отнася до вещноправните отношения между лицата, “придобили” право на собственост върху отделни паркоместа в един парцел, изход от патовата ситуация би бил вероятно опитът да се обоснове на основание чл. 20 ЗЗД, че според
действителната обща воля на праводателя и приобретателя предмет на прехвърляне е била не реално определена част от парцела, съставляваща “паркомясто”, а съответстващата му идеална част от целия парцел 28 . Ако такъв довод бъде възприет от съда, след това може да се пристъпи към разпределение на ползването на парцела по чл. 32, ал. 2 ЗС с участие на всички съсобственици 29 , за да могат лицата, “придобили” собствеността върху паркомясто, да го ползват според целите си.

---------------------------
1 Издадена на основание чл. 201, ал. 1 във връзка с чл. 36, т. 1 ЗТСУ от Министерството на териториалното развитие и строителството, ДВ, бр. 7 от 1995 г., по-долу в текста посочвана като Наредба № 1.
2 Издадена на основание чл. 53 от Закона за държавната собственост и пар. 14 от Преходните и заключителните разпоредби на Правилника за прилагането му от министъра на регионалното развитие и благоустройството, ДВ, бр. 85 от 1998 г., по-долу в текста посочвана като Наредба № 4.
3 Обн. ДВ, бр. 82 от 1996 г., изм. бр. 8, 24, 45 и 62 от 1997 г., бр. 2, 29, 58 и 90 от 1998 г. и бр. 13 от 1999 г.
4 Приет с ПМС 7/94 г., ДВ, бр. 10 от 1994 г., с последно изменение бр. 11 от 1999 г.
5 Според разпоредбата на чл. 4, ал. 2 от Наредба № 1, с цел осигуряване на възможност за придвижване на инвалиди, в паркингите на населените места за леките автомобили на инвалиди се осигуряват най-малко две паркоместа в паркинги от 20 до 50 места; най-малко 3 % от паркоместата в паркинги с повече от 50 паркоместа; най-малко 5 % от паркоместата в паркинги пред и около здравни заведения и заведения за социални грижи; най-малко 5 % от паркоместата в паркинги пред и около производствени сгради, в които повече от 10 % от работните места са за инвалиди. В паркинги пред и около жилищни сгради с предвидени в тях жилища за инвалиди се устройват паркоместа за леки автомобили на инвалиди при норма едно паркомясто на всеки две жилища за инвалиди (арг. от чл. 4, ал. 3 от Наредба № 1 .
6 Вж. чл. 50 от Наредба № 4 от 8 юли 1998 г.
7 Разпоредбата на чл. 35 ППЗДС урежда поредността за определяне на наематели за паркоместа в паркинги в подблоковото пространство на жилищни сгради, предоставени за стопанисване на ведомства; разпоредбата на чл. 36 ППЗДС предвижда, че настаняване на наематели за ползване на паркоместа в паркинги държавна собственост, които не се стопанисват от ведомства, се извършва от областния управител след провеждане на търг по реда на ППЗДС, а на чл. 46 ППЗДС е посветен методиката за определяне на наемната цена на такива паркоместа. Същата се определя както за гаражи, но с корекционен коефициент 0,7
8 Според разпоредбата на чл. 18а ПРУПСДП сключването на договор за наем на паркоместа за лични МПС дълготрайни активи на държавни предприятия еднолични търговски дружества, се извършва въз основа на заповед за настаняване, издадена от управителите, изпълнителните директори или председателите на управителни съвети на съответните дружества въз основа на критериите, установени в колективния трудов договор, а ако такъв не е сключен при съответно приложение на
правилата на ППЗДС
9 За допълнителни аргументи срв. напр. чл. 35, 36 и 46 ППЗДС; също и чл. 120, ал. 2 от Наредба № 5.
10 Обн. ДВ, бр. 48 от 1995 г., изм. бр. 30 от 1996 г. и бр. 7 от 1998 г.
11 Вж. По-подробно Леков, Е. и авт. колектив, Наредба № 5 за правила и норми по ТСУ с обяснения за приложение и графични илюстрации. С., Форком, 1995, с. 77 и сл.
12 Гаражът като самостоятелна клетка или като конструктивно свързано с основната сграда помещение за гариране на МПС се третира в теорията и съдебната практика като самостоятелен обект на вещни права, поради което в делбени производства гараж може да бъде поставян в самостоятелен дял на един от съделителите (р. 1913/73 г. ВС, I г.о., Сб. 1973 г., № 59); Боянов, Г. Вещно право С., 1994, с. 25. Гаражът не е принадлежност към жилищна или нежилищна сграда, поради което за него не се прилага разпоредбата на чл. 98 ЗС.
13 Що се отнася до паркингите, те биха могли да бъдат самостоятелен обект в хипотезата на чл. 121, т. 1 от Наредба № 5, когато самият парцел е отреден за паркинг с предназначение по плана за гариране и паркиране на МПС. В тези случаи парцел с това предназначение може да бъде самостоятелен обект на вещни права в оборота като такъв.
14 Относно определяне на месторазположението, характера и големината на паркинги и подземни гаражи във или извън застроената площ на сгради вж. и чл. 123, ал. 2 от Наредба № 5.
15 Публ. БСА, кн. 6/1994 г. и БСА, кн. 1/1995 г.
16 В случая е необходимо да се подчертае, че вещноправният режим на един участък земя в строителните граници на населените места се определя не от фактическия начин на използването му, а от предназначението му според общия и подробните градоустройствени планове и от съответствието му с нормативно установените критерии за самостоятелност за обекта в гражданския оборот (срв. чл. 53 и сл. ППЗТСУ). Промяната в предназначението, а оттук и във вещноправния режим на терена, може да се извърши само чрез изменение на действащия план. Вж. и разпоредбата на чл. 193 ЗТСУ, уреждаща реда и предпоставките за изграждане на паркинги и гаражи в дворната част на сграда етажна собственост, които стават обща част по смисъла на чл. 38 ЗС.
17 Според чл. 12 от Наредба № 4 за всички новопридобити жилища, ателиета и гаражи частна държавна собственост от Ведомствения фонд на Строителни войски, органът по чл. 4 от наредбата писмено уведомява съответните служби “Държавна собственост” към областния управител по местонахождение на недвижимия имот за актуването им като ведомствени на Строителни войски.
18 Срв. чл. 54-66 от Наредба № 4; чл. 44 и сл. ЗДС.
19 Допустимостта на отдаване под наем на реално определени, несамостоятелни във вещноправно отношение части от недвижими имоти се извежда като общ принцип от разпоредбата на чл. 234 ЗЗД.
20 За да може да бъде обект на вещни права в оборота, вещта като материален, телесен предмет трябва да се характеризира с признака самостоятелност и обособеност от останалите обекти в материалната действителност. По този въпрос цари единодушие в теорията. Вж. Павлова, М. Гражданско право. Обща част. Т. 2. С., 1996, с. 15-16 и цит. там автори.
21 В теорията се поддържа с основание, че е недопустимо да се ипотекира част от недвижим имот, която не може да се разглежда като самостоятелен обект в гражданския оборот, респ. която не може да се обособи като отделен имот. Така изрично Венедиков, П. Ипотеки, залог, привилегии. С., Сиби, 1994, с. 27-28. В същия смисъл е и становището на Кожухаров, Ал. Облигационно право. Общо учение за облигационното отношение, книга втора. Софи-Р, 1992, с. 203, че поначало всякакви видове недвижими имоти могат да съставляват предмет на ипотека, стига да имат самостоятелно съществуване. По тази причина сервитути не могат да бъдат ипотекирани отделно от господстващия имот, защото нямат самостоятелно съществуване и поради това ипотеката върху тях не би могла да се реализира.
22 Арг. от разпоредбите на чл. 77 и 99 във връзка с чл. 110 и 111 ЗС и във връзка с чл. 59, 61, 62 и др. ЗТСУ, чл. 18 ЗЗД, също от Наредба № 5 за правилата и нормите по ТСУ и др. За него Венедиков, П. Ново вещно право., С., изд. Сиби, 1995, с.33.
23 В този смисъл специално оглед на принципа tempus regit actum вж. мотивите към р. 559 от 17 май 1993 г. по гр.д. 1724/92 г., ВС, V г.о. Бюл. ВС, бр. 8/1993 г., пор. номер 12. В процесния случай при действието на отм. ЗИСС наследодателите на ответниците, придобили с нотариален акт етаж от съществуващата къща заедно с идеална част от правото на собственост върху земята и заедно с “правото на собственост върху бетонната плоча, покриваща този етаж и заедно с тавана” и твърдели, че по силата на този акт са придобили правото на надстрояване и пристрояване върху сградата. Основан на действащия към момента на прехвърлителния акт чл. 127 ЗИСС, ВС приема, че “продажбата на плоча и покрив от къща, без да са уговорени други условия, не може да се приеме безусловно, че се отнася и до правото на строеж. На първо място, защото към момента на сключване на договора такова право не е било уредено в закона. А след като то не е съществувало, не е могло да бъде предмет на сделката”.
24 Такъв би бил напр. случаят на прехвърляне или учредяване на вещни права с модалитет срок, условие, тежест. Допустимо е също договорно ограничаване на определени правомощия на приобретателя (срв. напр. чл. 32, ал. 2 ЗС) или обвързване на тяхното упражняване от определени предпоставки.
25 Напр. транслативни сделки с реално определени части от сгради, които не са обособени според архитектурен план като самостоятелни обекти в съответствие с чл. 62 ЗТСУ и Наредба 5 по ТСУ, или реално определени части от парцели, необособени според правилата на чл. 53 и сл. ППЗТСУ във вр. с чл. 61 ЗТСУ, или от земеделски земи с площ, по-малка от определената в чл. 72 от Закона за наследството, или гори с площ, по-малка от определената според чл. 2, ал. 1 от Закона за горите.
26 По искове по чл. 19, ал. 3 ЗЗД законосъобразността на предварителен договор за учредяване или прехвърляне на вещни права върху недвижими имоти се преценява към момента на постановяване на съдебното решение, а не към момента на сключване на предварителния договор в този смисъл тълк. решение 84/68 г. ОСГК, Сб. 1953-1994 г., С., с. 225. пор. номер 69; срв. и р. 429 от 1.07.1996 г. по гр. д. 197/96 г., петчленен с-в, Бюл. ВС, кн. 9/ 1 996 г., пор. номер 16.
27 Така Павлова, М. Гражданско право. Обща част, Т. 2, ; цит. съч., с. 21.
28 Но пък ако няколкото отделни сделки, с които паркоместа са прехвърлени на различни лица, са представлявали продажби, вторично могат да възникнат усложнения поради неспазване на реда по чл. 33, ал. 1 ЗС
29 В производства по чл. 32, ал. 2 ЗС всички съсобственици са необходими задължителни другари така р. 189/1989 г., Бюл. ВС, 1989 г., бр. 9, с. 21. "

[ciara]

G-n Kolev. ne sam advokat, no ste se namesia v razgovora.
Vie pishete, che klientat vi e chujdestr.lize.Az jiveja v chujbina i si kupih apartament + parkomiasto.Tova e nesto savsem obichaino - ne kupuvam zemiata, a pravoto na polzvane, dokato sastestvuva bloka.Zatova i vashijat klient smiata, che tova e v reda na nestata - kakto po zial sviat. Tova, koeto, obache toi ne moje da prezeni, che i da si kupi tova pravo, nikoi v Bg niama da se saobrazi s nego. Primer - az imam 2 garaja v Sf, ot 10 god i niakoga ne sam gi polzvala kato garaji, zastoto sasedite mi parkirat pred tiah - bez da gi interesuva, che tam ima garaj - i sa neizpolzvaemi.

[marsidi]

Така и не разбрах, колеги как тогава се продават и прехвърлят "паркоместа" ? Постоянно четем обяви, как се продавам "n" брой паркоместа/.

[vanina65]

здравейте,
за всички ,които все още имат желание за казуси,предлагам следния казус с мой личен имот.
упи-700 кв.м.,застроено под земята на две нива с подземни гаражи,заемащи 95%от площта на упи -то.над земята застрояването е около 400 кв.м.на плоча.собствениците на имота учредихме само право на строеж за сградата и си запазихме правото на ползване за незастроената част от имота с нотариален акт.
как ще коментирате паркирането в незастроената надземна част на имота
какво представлява незастроената част от имота-част от дворното място или плочата на подземните гаражи

[tiara]

а ако в разрешението за строеж е описано "...., че се разрешава построяването на сгграда и .... броя паркоместа в подземния етаж", тези паркоместа за които е издадено разрешение за строеж също ли не са недвижими имоти

[vanina65]

няма думичката "паркоместа" в разрешението за строеж.имаме гаражи в две подземни нива и надземна жилищна сграда.

[georgi07]

Ваня65, ако иската да строите нещо в двора това може да стане само при хипотезата на чл.183 от ЗУТ, защото в случая ще имаме надстрояване.Относно въпросът как ще се ползва двора-той си е общ на всички собственици на сградата-представете си ,че това е покривът на по-ниската част на сградата.Собствениците на имота имате право да ползвате по ваши изчисления онези 5%, които не са застроени.

[vanina65]

благодаря Ви geоrgi07 за мнението.няма да извършваме надстрояване.проблема е паркирането в незастроената надземна част на упи-то/или паркирането върху покрива на подземните гаражи.
5% незастроена част трудно ще бъде разграничена от останалита.

[georgi07]

Дворът си го представете като покрива на по-ниската част от сградата и лесно ще стигнете до извода, че той е общ за всички живущи в сградата.

[tedi_2]

Закупуването на парко место представлява закупуване на право на ползване. За вещни права няма збрана за чужденци, само за земя. Ако искат да закупят ид.части от двора, тогава ще трябва дружество, но то ще се различава от собствениците - ФЛ, затова не виждам смисъл от регистрирането му, както и другите усложнения - пари за такси, данъчни регистрации и т.н. Молят съвет е просто да закупят правото на ползване на паркоместото.