поправка на нотариален акт

[d_d]

Колеги, имам следния казус:

Прехвърлен е имот, срещу поето задължение за издръжка и гледане. В действителност страните са искали да оформят сделката като продажба, макар че цена не е заплащана /баща прехвърля на сина си/ , но нотариуса ги уговорил да го оформят като издръжка и гледане. Сега тази сделка може да им създаде проблем /има и друг наследник/ и поради това страните искат да поправят стореното.
Спрял съм се на поправка на нотариалния акт - да поправам, че всъщност страните са искали да сключат друг вид сделка - продажба, като отчуждителят заяви, че е взел парата.
Тъй като не открих съд. практика /само 1 адм. дело/, и с оглед противоречивите становища на колеги, искам да ви попитам, дали имате такава практика, и какво мислете по въпроса за поправка на нотариални актове.

[uvella]

Стана ми интересен казуса. Не намерих и аз практика. Но в хода на мисли, измислих и споделям това: Нов НА за покупко-продажба, по силата на който задълженият да дава издръжка изплаща изцяло, еднократно задължението си към прехвърлителя, което задължение двете страни по договора за гледане и издръжка оценяват на сумата... Продавачът получава тази сума, купувачът я предава и става собственик. По друг начин в момента не мога да измисля как да стане.

[zvezda]

не виждам как ще стане нова сделка между същите страни, при положение, че имотът вече е собственост на този, който е поел грижите за издръжка и гледане. Ако има реален ангажимент за издръжка и гледане и той се изпълнява, не виждам от какво се страхувате.

[amateur]

Договорът за прехвърляне на собственост върху недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане е алеаторен, но е и най-вече възмезден. Вярно е, че наследниците на прехвърлителя (от написаното личи, че е починал?) имат правна легитимация да искат развалянето на този договор, но само на основание, че приобретателят не е изпълнявал задълженията си по него - а тук, надявам се, не е такъв случая. Най-често, обаче, тези договори се развалят на това основание. Друго основание е преждевременна смърт на прехвърлителя. Трябва да се докаже, че не е бил на смъртно легло, така да се каже, когато е сключвал договора. А тъй като договорът е алеаторен и няма как отнапред да се знае колко време ще продължи издръжката и гледането - като право за прехвърлителя и задължение за приобретателя. Това, което искам да кажа е, че е по-вероятно да не се наложи да се "поправя" НА (не че е възможно).

[renic]

Вариантът за поправяне на стореното /мразя ги тези договори/ е да минете през още една - две прехвърлителни сделки - продажби. Примено синът да върне с продажба на бащата, а бащата да дари отново на сина - нещо такова. Не разчитайте на това, че щом договора се изпълнява не може да бъде развален. Всичко е въпрос на доказване и свидетели.

[d_d]

Да уточня - страните по сделката са живи и здрави. Неправилно съм написал "друг наследник" - той е само потенциален наследник.

Най-логично и елегантно е ако може да се направи "анекс" към първоначалния договор, сключен с нот.акт, с който страните да променят дължимата престация- от периодична издръжка и гледане да се премине към еднократно заплащане. Досега не съм виждал такъв нот.акт, и се съмнявам, че ще има нотариус който да го мине. А съдиите по вписването ще рекат , че това го няма в "техния" правилник.

Варианта с 2 сделки е ясен, но е груб и крие редица усложнения. Като се мине през това, че собствеността на дядото /прехвърлител/ ще е функция от правото на сина. Ако го направим и след това дядото си отиде ? Другия син , в качеството на наследник би могъл да тръгне да разваля първоначалната сделка. А дядото като приобретател май няма да е много добросъвестен, синът който придобива повторно също - ще стане мазало !!! Ще ми е интересно какво мислете за тази хипотеза.

[grudka]

Мисля, че в случая не е допустимо да се извърши поправка на нотариалния акт, защото става въпрос не просто за поправяне или допълване на грешки, а за изменение на предмета на самия нотирален акт. Имаше някъде нещо, което за съжаление в момента не откривам. Съмнявам се да намерите нотарус, който да извърши такава поправка.
На ваше място бих подготвила документ (да кажем - декларация) от приобретателя, с която той заявява, че изцяло е удовлетворен от престираните му грижи и издръжка и счита, че поетото с договора задължение се изпълнява безупречно. Бих я заверила нотариално и бих посъветвала страните да заверяват подобна декларация периодично - все пак не се знае след колко време ще си отиде приобретателя.

[sharenkov_g]

Колега,
Според мен, най-добре е да оставите нещата такива каквито са.
Ако отношенията между страните са ви добри, можете да поискате трансформация на задължението за издръжка и гледане в парична.

[renic]

Не може да се направи поправка на нотариалния акт - поправка се прави само за допуснати технически грешки, ако има "грешка" във волята на страните .................... е тогава вече е "мазало" и леко няма да се разминете. Доста наивно. Аз бих го нарекла симулация, а това вече води до други последици. Да се пише декларация, колко дядото е доволен от грижите е безсмислено, защото грижите ще се дължат и след подписването й.

[iata]

Мисля, че в случая не е допустимо да се извърши поправка на нотариалния акт, защото става въпрос не просто за поправяне или допълване на грешки, а за изменение на предмета на самия нотирален акт. Имаше някъде нещо, което за съжаление в момента не откривам. Съмнявам се да намерите нотарус, който да извърши такава поправка.

съгласен съм. Поправка е налице, ако не се променя характера на договора.

[Mashenka]

Категорично не можете да направите поправка на нотариалния акт. Възможно е обаче да се сключи нов договор, с който страните да се съгласят да трансформират натуралното задължение на приобретателя в парично и да заявят, че то е изплатено. За това не е нужен нотариален акт, тъй като не се извършва ново разпореждане с недвижимия имот. Той вече е в патримониума на приобретателя. Формата на договора(анекса) трябва да бъде писмена с нотариална заверка на подписите.

[sharenkov_g]

Трансформацията е допустима само по силата на съдебно решение. По-подробно - ТР № 96/1966г. на ОСГК.

[iata]

Трансформацията е допустима само по силата на съдебно решение. По-подробно - ТР № 96/1966г. на ОСГК.

Посоченото ТР не се отнася за този случай. То се отнася до случаите, когато кредиторът ИЛИ длъжникът по договор за гледане и издръжка могат да променят вида на задължението - от гледане и издръжка паричният им еквивалент.

"По тези съображения Общото събрание на гражданската колегия на Върховния съд приема следното: при изправност на длъжника по алеаторен договор за даване на издръжка в натура кредитора няма право да трансформира дължащата му се издръжка в натура в парична издръжка, освен когато той по обективни причини не може да даде необходимото съдействие за изпълнението на задължението в натура, в който случай може да иска паричния еквивалент на издръжката в натура, докато тази причина съществува. При неизправност на длъжника кредиторът има право да иска вместо даване на издръжката в натура, паричния й еквивалент. При не даване от кредитора на необходимото съдействие за изпълнението на задължението в натура и длъжникът има право да трансформира задължението си в паричния му еквивалент и да го погасява чрез плащане на съответната сума по установения ред. "

Разискваният случай е когато страните се уговарят да заменят гледането и издръжката с паричният им еквивалент.

Освен това в случаите, посочени в ТР "договорът не променя своя характер" - ТР. Докато в случая, посочен от колегите характерът на договора се променя - от договор за гледане и издръжка ще стане договор за продажба. Това е така предвид същността на договора за прехвърляне на собственост срещу гледане и издръжка. Този договор предвижда гледане и издръжка, тоест периодчно и продължително изпълнение. Замяната на такова задължение със задължение за плащане на твърдо установена, еднократно платима сума според мен ще превърне договора в договор за продажба.

[sharenkov_g]

iata написа:
Разискваният случай е когато страните се уговарят да заменят гледането и издръжката с паричният им еквивалент.
Тогава не трябва ли да си поговорим за рентата? Съдебната практика през социалистическият период категорично я отричаше. С оглед сегашните икономически условия ми се струва напълно допустима и законосъобразна, но практика в подобна насока не съм срещал. Струва ми се, че ТР по този въпрос не би било излишно.

[d_d]

Според старата съдебна практика договорът за издръжка и гледане не можеше да се трансформира в договор за издръжка по никакъв начин- нито едностранно, нито по взаимно съгласие, нито от съда. Причината е, че се е приевало, че при тази трансформация отчуждителят се превръщал в РЕНТИЕР. Рентиерството било начин за получавен на нетрудови доходи - без да се потиш на нивата, поради което противоречало на правилата на "социалистическото общежитие" - разбирай господстващият морал.
Трансформирането можело да бъде само за кратки периоди от време, при случаите на недаване на съдействие от длъжника.
Считам, че такива съдебни решения следва да се считат за загубили сила, като противоречащи на КРБ и морала.

[d_d]

...Възможно е обаче да се сключи нов договор, с който страните да се съгласят да трансформират натуралното задължение на приобретателя в парично и да заявят, че то е изплатено. За това не е нужен нотариален акт, тъй като не се извършва ново разпореждане с недвижимия имот. .... Формата на договора(анекса) трябва да бъде писмена с нотариална заверка на подписите.

Това е един друг възможен подход, който би могъл да предизвика възгласи "Не може !!!"
Страните могат да уредят отношението си със СПОГОДБА.

Чл. 365. С договора за спогодба страните прекратяват един съществуващ спор или избягват един възможен спор, като си правят взаимни отстъпки.
С взаимните отстъпки могат да се създадат, да се изменят или да се погасят и правоотношения, които не са били предмет на спора. В такъв случай прехвърлянето на тия права се извършва в определената за това форма.

Дори намирам основания да се приеме, че тази спогодба моге да е писмена форма, а не под формата на нот. акт.

Най -малко тя ще може да се приеме за обратно писмо в един процес.

[theinsider]

Склонен съм да се съглася с Mashenka. Такава поправка в нотариален акт е недопустима. От друга страна макар че в нот.акт се очертават съществените елементи на сключения договор, които го типизират като определен вид сделка, нот.форма е необходима само за постигане на вещно-правния ефект, т.е за прехвъляне на собственосста. Насрещното задължение - гледането и издръжката има изцяло облигационен характер и може да бъдат променяна без да се спазва формата на нотариален акт. Страните по една сделка винаги са свободни при наличие на съгласие до променят някоя от облигационни престациите - т.нар. даване вместо изпълнение. Няма пречка страните да се уговорят че вместо гледане и издръжка приобретателят ще дължи определена (фиксирана!) парична сума.

[iata]

колеги, не съм съгласен, че можете да промените така спокойно вида на престацията по договора за гледане и издръжка. Вярно е, че има свобода на договаряне, но е важно съдържанието на договора. Ако промените престацията от гледане и издръжка на еднократно платима, фиксирана сума, съдържанието на договора ще ви бъде прехвърляне на право на собственост срещу превеждане на определена сума пари. Това вече е продажба.

[theinsider]

Въпросът наистина е спорен, но ето какво е казал ВКС по подобен случай:
"Не съществува никаква правна пречка след сключването на нотариалния акт страните да променят престацията, дължима
от приобретателя на вещното право. Това е договор за даване вместо изпълнение (datio in solutum), за доказването на който съгласно чл. 133, ал. 1, б. "д" ГПК е достатъчна писмена форма, тьй като не се засяга престацията, имаща за предмет правото върху недвижимия имот (за промяната на която се изисква формата на нотариален акт).С оглед изложеното също правилно въззивният съд е приел, че не е задължително престацията, която няма за предмет правото върху недвижимия имот, да бъде детайлно описана в нотариалния акт, но може да бъде подробно уредена в отделен договор."
Решение № 805 от 22.01.2004 г. на ВКС по гр. д. № 46/2003

[nikoll]

A ne moje li ba6tata prosto da se otkaje ot pravoto si na polzvane