Нищожност на сделката и последващите сделки

[randomactofmercy]

Едно лице придобива недвижим имот от дадена община, в последствие сделката е обявена за нищожна.
Но преди обявяването й за нищожна това лице е продало имота на трето добросъвестно лице, както става с втората сделка, третото лице придобива ли собствеността?!?
И какви са последиците?

[mibora]

Нищожният акт/договор не може да породи никакви правни последици, но нищожността на последващите актове/договори следва да се прогласи от съда, на базата на обявения вече за нищожен първоначален акт/договор.Успех.

[d_d]

нищожността на последващите актове/договори следва да се прогласи от съда, на базата на обявения вече за нищожен първоначален акт/договор.

А защо приемате, че последващите актове задължително са нищожни?!?
Те могат да си бъдат напълно валидни, и доколкото преобретателите по тях са били добросъвестни, би могло да се помисли за позоваване на кратка придобивна давност.
За да получите пълен и точен отговор се обърнете към адвокат, който да се запознае с всички обстоятелства по казуса.

[agcanev]

Нищожният акт/договор не може да породи никакви правни последици, но нищожността на последващите актове/договори следва да се прогласи от съда, на базата на обявения вече за нищожен първоначален акт/договор.Успех.

POSLEDVA6TITE NE sa NI6TOJNI. vaob6te dogovora zaprodajba na 4ujda sobstvenost NE E NI6TOJEN

[mibora]

Интересно ми е какво Ви е тълкуването на чл.26,ал.1 ЗЗД-Чл. 26. (Ал. 1, изм. - ДВ, бр. 12 от 1993 г.) Нищожни са договорите, които противоречат на закона или го заобикалят, както и договорите, които накърняват добрите нрави, включително и договорите върху неоткрити наследства.
Нищожни са и договорите, които имат невъзможен предмет, ДОГОВОРИТЕ, ПРИ КОИТО ЛИПСВА СЪГЛАСИЕ, предписана от закона форма, основание, както и привидните договори. Основанието се предполага до доказване на противното.

[sharenkov_g]

Съгласен съм с agcanev. Продажбата на чужда вещ не е нищожна, а поражда отговорност за евикция.
Кога е вписана исковата молба?

[vanina65]

РЕШЕНИЕ № 831 ОТ 21.11.2003 Г. ПО ГР. Д. № 81/2003 Г., II Г. О. НА ВКС


ПРОДАЖБАТА НА ЧУЖДА ВЕЩ Е ДЕЙСТВИТЕЛНА. ВЕЩИТЕ, ПРИДОБИТИ ОТ ЕДНОЛИЧЕН ТЪРГОВЕЦ ПО ВРЕМЕ НА БРАКА МУ В РЕЗУЛТАТ НА НЕГОВАТА ТЪРГОВСКА ДЕЙНОСТ И ВКЛЮЧЕНИ В ТЪРГОВСКОТО МУ ПРЕДПРИЯТИЕ, СА НЕГОВА ЛИЧНА СОБСТВЕНОСТ.
Чл. 19 СК

Чл. 20, ал. 2 СК

Чл. 189, ал. 1 ЗЗД

Чл. 56 ТЗ



Докладчик съдията Борислав Белазелков
За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел, че е сезиран с иск с правно основание чл. 22, ал. 3 СК, но се претендира унищожаването на договора за покупко-продажба на търговското предприятие като цяло, както и на недвижимия имот, включен като елемент на съвкупността, без да е посочено основание по чл. 27 ЗЗД. Това съставлява противоречие между основанието и петитума на исковата молба, което е следвало да бъде отстранено по указание на районния съд. Предявеният иск е недопустим, поради което първоинстанционното решение е обезсилено, а делото е върнато за отстраняване на констатираната нередовност на исковата молба.

Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение, намира, че в нарушение на съдопроизводствените правила въззивният съд е процедирал като контролно-отменителна инстанция. Съгласно т. 4 на т. р. № 1 от 17.07.2001 г. по гр. д. № 1/2001 г. ОСГК, когато за пръв път се констатират нередовност на исковата молба пред въззивния съд, той я оставя без движение с указания за ищеца да ги отстрани. При отстраняване на нередовностите в дадения срок производството продължава до произнасяне с решение по основателността на въззивната жалба. Едва при неизпълнение на указанията първоинстанционното решение се обезсилва, като исковата молба се връща на ищеца, а производството по делото се прекратява.

Подадената искова молба е редовна. В обстоятелствената й част ищцата е посочила, че недвижимият имот е придобит от първия ответник по време на брака, в качеството му на едноличен търговец. Първият ответник е продал на втората ответница търговското си предприятие като съвкупност от права, задължения и фактически отношения заедно с недвижимия имот като елемент от тази съвкупност. Недвижимият имот е съпружеска имуществена общност и ответникът се е разпоредил с него в нарушение на чл. 22, ал. 2 СК. В петчтума на исковата молба се претендира както унищожаването на прехвърлянето на недвижимия имот, така и на целия договор за покупко-продажба на търговското предприятие. И в доктрината, и в съдебната практика е безспорно, че не са абсолютно нищожни договорът за продажба на чужд имот, договорът за продажба на частично чужд имот и договорът за продажба на имот - съпружеска имуществена общност, без съгласието на другия съпруг. Тези договори не са нищожни, тъй като обвързват страните, които са ги сключили, но не пораждат действие за действителния собственик - те са недействителни по отношение на него (непротивопоставями са му). Последният договор не поражда действие само ако бъде оспорен с иск в законния 6-месечен срок от узнаването на сделката. След изтичането на този срок той поражда действие, като обвързва и неучаствалия съпруг (висяща недействителност).

Ищцата не е длъжна да знае правото, тя може да не прави разлика между различните форми на недействителността: абсолютна нищожност, унищожаемост, относителна недействителност и висяща недействителност. Това е въпрос на правна квалификация. Дори ищцата да се е опитала да даде някаква правна квалификация на предявения иск, нейното становище не обвързва съда. Той е длъжен сам служебно да даде вярната правна квалификация на иска, като изходи от фактите и обстоятелствата, изложени в основанието на исковата молба, и от правното естество на твърдяния порок в петитума на исковата молба.

За да се произнесе по предявения иск, въззивният съд следва да съобрази също приложим ли е чл. 22, ал. 3 СК по отношение на съвкупностите, или той се прилага само към тези отделни елементи от тях, които са недвижими имоти. Ако съдът приеме, че недействителността засяга само прехвърлянето на недвижимия имот, той следва да обяви само прехвърлянето на този елемент от съвкупността за недействително по отношение на ищцата. Съдът следва да съобрази също налице ли е съпружеска имуществена общност върху недвижимия имот съгласно т. 1 на т. р. № 2 от 27.12.2001 г. по гр. д. № 2/2001 г. ОСГК, което изключва съпружеската имуществена общност за вещите, правата върху вещи и влоговете, придобити по време на брака в резултат на осъществяване на търговска дейност, когато са включени като елементи на търговското предприятие

[vanina65]

РЕШЕНИЕ № 1057 ОТ 26.07.2002 Г. ПО ГР. Д. № 1188/2001 Г., IV Г. О. НА ВКС


Публикувано: Бюлетин на ВКС, кн. 10 от 2002 г.
КОГАТО ПРИ ЗАПОЧВАНЕ СТРОИТЕЛСТВОТО НА СГРАДА СОБСТВЕНИЦИТЕ НА ЗЕМЯТА НЕ СА УЧРЕДИЛИ ВАЛИДНО ПРАВО НА СТРОЕЖ ИЛИ ЧРЕЗ ОБЩО ЗАЯВЛЕНИЕ ДО ОБЩИНАТА С НОТАРИАЛНА ЗАВЕРКА НА ПОДПИСИТЕ И ВПИСАНО В НОТАРИАЛНИТЕ КНИГИ НА СЪДА ИЛИ ЧРЕЗ ПРЕДСТАВЯНЕ НА ДОГОВОР ЗА ГРУПОВ СТРОЕЖ ЗА РЕАЛНОТО РАЗПРЕДЕЛЯНЕ ОБЕКТИТЕ В НОВОСТРОЯЩАТА СЕ СГРАДА ИЛИ ЧРЕЗ ПРАВНА СДЕЛКА ПО ОБЩИЯ РЕД ЗА ПРЕХВЪРЛЯНЕ ПРАВО НА СОБСТВЕНОСТ ВЪРХУ НЕДВИЖИМ ИМОТ, ТОГАВА НЕ ВЪЗНИКВА ПРАВОТО НА СОБСТВЕНОСТ ВЪРХУ ПОСТРОЙКАТА ОТДЕЛНО ОТ ПРАВОТО НА СОБСТВЕНОСТ ВЪРХУ ЗЕМЯТА. ТЯ СЛЕДВА СТАТУТА НА ПРАВОТО НА СОБСТВЕНОСТ НА ДВОРНОТО МЯСТО, ВЪРХУ КОЕТО Е БИЛА ПОСТРОЕНА.

СОБСТВЕНИЦИТЕ НА ДВА РАЗЛИЧНИ ИМОТА, ЗА КОИТО СА БИЛИ ОТРЕДЕНИ ДВА ОТДЕЛНИ ПАРЦЕЛА, НЕ МОГАТ СЪС ЗАЯВЛЕНИЕ С НОТАРИАЛНА ЗАВЕРКА НА ПОДПИСИТЕ ДА СИ УЧРЕДЯВАТ ПРАВО НА СТРОЕЖ НА ОБЩА СГРАДА. ТОВА МОЖЕ ДА СТАНЕ САМО ПО ОБЩИЯ РЕД.

Чл. 63 ЗС

Чл. 192 ЗТСУ (отм.)

Чл. 56, ал. 3 ЗТСУ (отм.)

Чл. 82, ал. 2 ППЗТСУ (отм.)



Докладчик съдия Жанета Найденова
Производството е по чл. 218а, б. "б" ГПК.

Н. В. от гр. В. е подала касационна жалба срещу решението на В. апелативен съд от 14.03.2001 г. по гр. д. № 866/2000 г., с което е било отменено решението на В. окръжен съд от 31.05.2000 г. по гр. д. № 424/1999 г. и е било постановено ново решение, осъждащо я да предаде на И. Г. владението върху апартамент № 2 от първия етаж на жилищна сграда, построена в парцел ХХХVII-2093 от кв. 50 по регулационния план на 21 подрайон на гр. В., а така също и на избеното помещение със застроена площ от 10.30 кв. м. принадлежащо към същия апартамент.

От представените по делото писмени доказателства е било установено, че ищецът И. Г. се е легитимирал като собственик на една трета идеална част от дворно място, представляващо имот с пл. № 2093 от кв. 50 по регулационния план на 21 подрайон гр. В. (вж. нот. акт № 79 от 18. 12. 1992 г.), или на две шести идеални части.

С нотариален акт № 186 от 8.02.1994 г. той прехвърлил от своята част една шеста (толкова прехвърлили и братята му Й. и Г. Й., общо една втора идеална част от цялото дворно място) на Строителен консорциум "Б.", на ЕТ "Е. II" ­ Б. Ц. и на ЕФ "Т. ЕМ" ­ Е. М. Или съсобствениците на имот с пл. № 2093, цялото от 350 кв. м., а по скица ­ 690 кв. м. били лицата: братята Й., И. и Г. Г-ви с по една шеста идеални части и едноличните търговци О. П., Б. Ц. и Е. М. ­ също с по една шеста идеална част от дворното място.

Съседното дворно място с пл. № 2094 към 8.02.1994 г. тогава, когато с нот. акт № 187/1994 г. М. В. и В. В. продали на същите търговци своята една втора ид. част било съсобствено на тези лица. Или М. и В. Н. имали общо три шести идеални части, а купувачите получили по една шеста идеална част.

С два нотариални акта ­ нот. акт № 29 и нот. акт 30 и двата от 29.07.1994 г., ЕФ "Н." ЕМ, прехвърлила своите части ­ по една шеста идеална част от двата имота ­ имот с пл. № 2093 и имот с пл. № 2094 на останалите търговски фирми: ЕТ "ДЕМ" О. П. и ЕТ "Е. II 4-Б" Б. Ц., т. е. техните права нараснали от по две дванадесети идеални части на по три дванадесети ид. части.

От заключението на вещите лица Й. В., Д. П. и Й. В. е било установено, че към 8.02.1994 г. ­ тогава, когато И. Г. прехвърлил своята 1/6 ид. част на едноличните търговци, за местността "Св. Никола" в 21 подрайон на гр. В. действувал регулационен план, одобрен със заповед Г-132 от 23.07.1993 г. За посочените имоти били отредени два парцела: парцел ХХХVIII-2093 и парцел ХХХVII-2094. Площта им била по 350 кв. м. За останалата площ от по 240 кв. м. били отредени в южната част други два парцела: парцел ХХIV ­ 2094 и парцел ХХХIII-2093.

Както се посочи по-горе, с нот. актове собствениците на имоти с пл. № 2093 и 2094 прехвърлили по една втора ид. част не от парцелите, а от имотите ­ т. е. купувачите ­ едноличните търговци, са станали съсобственици и в останалите два парцела, отредени за южната част на имотите.

Със заповед № Г-209 от 11.07.1994 г. било направено частично изменение на плана и с него не била изменена квадратурата на четирите парцела. За двата парцела ХХХVII-2093 и ХХХVII-2094 било предвидено триетажно застрояване при площ на всеки от парцелите от по 350 кв. м.

Именно по това време при горното регулационно положение на имотите, било подадено и нот. Заверено на 16.12.1994 г. заявлението на лицата, собственици поотделно на двата парцела, за взаимно учредяване право на строеж. Основният въпрос, който се е поставял по делото е бил въпросът за валидността на учреденото право на строеж с посоченото заявление.

От експертното заключение е било видно, че със заповед № Г-209 от 11.07.1994 г. било одобрено изменението на застроителния и регулационен план на частта от кв. 50 за двата парцела: парцел ХХХVIII-2093 и парцел ХХХVII-2094, а така също и за съседния парцел ХХХVI-2095. Този акт, както правилно е приел съдията, застанал на особено мнение при подписване на решението на В. апелативен съд, не е създавал разместване на вещни права. Производството за създаване на застроителни и регулационни планове и квартално-застроителни и силуетни планове по ЗТСУ е обхващало реда за изработване, съобщаването, разглеждането и одобрението на проектоплановете. Съобразно чл. 26 ППЗТСУ (отм.) ...териториалноустройствените планове се изработват на основата на Единния териториалноустройствен план --- прогнозите и програмите за комплексно социално-икономическо развитие на съответните териториални единици, единната нормативна система за териториално и селищно устройство, международни сравнения, анализи и пр." Съгласно чл. 82, ал. 2 ППЗТСУ (отм.) одобрените дворищнорегулационни планове и кварталнозастроителните планове се съобщавали на заинтересованите лица чрез обнародване заповедта за одобрение. А след това одобрените планове в някои аспекти ­ за законосъобразност и пр., са подлежали и на обжалване пред съответния окръжен съд или пред Особена комисия.

Териториалноустройствените планове от всички степени се актуализират и обновяват, за да се поставят в съответствие с нуждите и изискванията на отделните етапи от човешкото развитие. Това е постоянен процес, с който ЗТСУ (отм.) се е съобразявал.

Поначало нови строежи в урегулирани недвижими имоти са се разрешавали на основата на частично застроително решение, което не е можело да противоречи на проектоплана и било съобразено с действащия застроителен и регулационен план. Тоест, частичното застроително решение е било това решение, което е било съобразено с характера на застрояването с вида на мероприятието и с действащата в момента регулация. То е представлявало преходна, но обвързваща градоустройствена форма.

И в конкретния случай през 1994 г., щом като за двата имота е имало отредени два парцела, не е можело с общо заявление по чл. 56 ЗТСУ да се учредява право на строеж върху една обща жилищна кооперация, построена на 7 етажа в обособения едва през 1998 г. общ парцел ХХХVII-2093, 2094 (Заповед Р-264 от 20.11.1988 г. за изменението на дворищната регулация на двата парцела).

Защото чл. 56, ал. 3 ЗТСУ (отм.) изрично е сочел, че "В съсобствен имот или в етажна собственост може да се извърши нов строеж, надстрояване или пристрояване от един или повече съсобственици или етажни собственици със съгласието на останалите, изразено в заявление до общината с нотариална заверка на подписите на съсобствениците...".

Едва след това ­ след като е било дадено съгласието на собствениците на имота, изразено в заявление до общината с нотариална заверка на подписите, едва след това е възникнало валидно право на надстрояване или пристрояване в полза на строителя и е било прехвърлено правото на собственост или правото на строеж върху идеална част от терена и правото на собственост върху съответните общи части от надстроената или пристроена сграда, както и върху посочените общи части от надстроената или пристроена сграда, както и върху посочените в него тавански, избени и други складови помещения. Разместването на собствеността е настъпвало след изпълнението и на процедурата по вписването в нотариалните книги. При нов строеж се е изисквало и нотариално заверен договор за групов строеж по чл. 192 ЗТСУ (отм.), който в случая е бил налице, макар и с не много ясни клаузи за определяне жилищата или другите обекти, които са щели да получат участвуващите в строежа, тяхната стойност и условията по изпълнение на строителството ­ изисквания по чл. 192, ал. 1 ЗТСУ (отм.). Неяснотата може би е била от това, че в т. нар. "предварителен договор" от 7.02.1995 г. е имало препращане към приложения № 1 и № 2, които не са били представени по делото.

ЗТСУ не е допускал изключения при учредяване право на строеж върху чужд имот, освен в случаите на съсобственост, както се посочи по-горе или на съпруг, на роднини на собственика по права линия ­ неограничено и по съребрена до втора степен включително ­ чл. 56, ал. 2 ЗТСУ (отм.). Затова въззивният съд неправилно е приел, че е съществувало валидно учредено право на строеж, в цитираното удостоверение на собствениците на двата съседни парцела от 16.12.1994 г. По това време те не са били съсобственици на общ недвижим имот. Правото на строеж, лицата ­ собственици на отделни парцели, са можели да си учредят взаимно по общия нотариален ред (става въпрос за собственост върху постройките по смисъла на чл. 63 от Закона за собствеността). Облекчената форма по чл. 56, ал. 3 ЗТСУ (отм.) в случая е била неприложима за тях.

Договорът е бил нищожен поради липса на форма. Той не е породил целените правни последици и затова ищецът, който след това прехвърлил и останалата една 1/6 ид. част от дворното място на Фирма "Е. II" ­ Б. Ц. с нот. акт № 52 от 17.02.1995 г. ­ не е бил легитимиран собственик по иска, предявен на правно основание чл. 108 ЗС. Не може да се приеме становището, че щом като в дворното място, което било първоначално собственост на ищеца и неговите братя, била частта от новопостроената 7-етажна сграда, в която се намирало процесното жилище, то за тази част имало дадено валидно съгласие и учредено право на строеж. Недействителността на договора се е отнасяла до цялата сграда, а не само до нейни отделни части.

Решението на В. апелативен съд е неправилно постановен съдебен акт.


пibora изпращам ти нещо

[vanina65]

Публикувано: Бюлетин на ВКС, кн. 7 от 2002 г.
С ОТПАДАНЕ НА ОГРАНИЧЕНИЯТА ПО ЧЛ. 29, АЛ. 1 ЗСГ Е ВЪЗМОЖНО ДЪРЖАНЕТО НА ИМОТ ПО СИЛАТА НА ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР ДА СЕ ПРЕВЪРНЕ В НЕДОБРОСЪВЕСТНО ВЛАДЕНИЕ.

Чл. 70 ЗС

Чл. 79 ЗС



Докладчик съдия Йорданка Данова
Касаторката прави оплакване, че Окръжният съд в гр. Б. неправилно е оставил в сила постановеното от районния съд решение, с което искът е бил отхвърлен.

За да приеме това съдът се е мотивирал, че имотът принадлежи на ответницата С. Ш., тъй като тя се легитимира като едноличен собственик въз основа на акт за дарение № 37, том ХХХVI/1993 г. Наред с това съдът е приел и довода, направен от ответницата по касация, че тя е била добросъвестен преобретател на имота и по силата на чл. 70, ал. 1, във вр. с чл. 79, ал. 2 ЗС го е придобила и по силата на давностно владение.

Изводите на съда са неправилни и противоречат на закона и на данните по делото. Това е така, защото праводателите на ответницата по касация, нейните родители, не са били собственици на имота. Те са придобили владение върху него въз основа на нищожен предварителен договор. Договорът е нищожен, защото по това време е действувал ЗРПВПННИ, който е забранявал извършването на сделки с недвижим имот в определени населени места в страната не по предвидения от него ред, а същевременно отрича и възможността за придобиване на имотите от този вид по оригинерен начин. След това е налице забраната по чл. 29, ал. 1, т. 1, 2 и 4 ЗСГ, с която се консолидира това отричане на възможността за придобиване на имота по силата на давностно владение. В този смисъл е и решението на ВКС № 352 от 30.06.1999 г. на Върховния касационен съд, IV-то гражданско отделение. Следователно праводателите на ответницата по касация никога не са станали собственици на имота.

Ответничката по касация е страна по делото въз основа на наследяване на покойната си майка. Ето защо постановеното и влязла в сила решение е задължително за нея по силата на разпоредбата на чл. 220, ал. 1 ГПК в качеството си на правоприемник на страната, по отношение на която то е влязло в сила.

Що се касае до възражението за придобиване на имота чрез сделката дарение, тя е също така нищожна, защото дарение на чужд имот е нищожно. Праводателите на ответничката по касация са се легитимирали като собственици на имота въз основа на нотариален акт за придобиване на имота по оригинерен начин. Както се каза и по-горе, това право на собственост не е могло да възникне и праводателите й не са станали собственици. При това ограниченията на чл. 29, ал. 1 ЗСГ са отпаднали и държането на имота в лицето на нейните праводатели е станало възможно да се превърне във владение едва след отмяна на ЗСГ, което е станало през 1990 г. От тази дата е следвало да тече придобивната давност в лицето на нейните родители, която обаче не е добросъвестна по смисъла на чл. 70, ал. 1 ЗС, защото предварителният договор не е титул, даващ възможност за настъпване на промяна в правото на собственост, а само учредява владение и при това положение давността за придобиване собствеността върху имота е десетгодишна и започва да тече именно от момент, в който няма законни пречки за течението й. В случая се касае до законови разпоредби, които по силата на нашето право се предполага, че се знаят от всички. Това знание не е допустимо да бъде опровергавано. Ето защо ответницата по касация е била надарена с нещо, което нейните праводатели не са притежавали. По силата на разпоредбата на чл. 226, ал. 1 ЗЗД дарението на бъдеща вещ е нищожно. За праводателите на ответничката по касация имотът в най-добрия случай при възстановеното право на оригинерно придобиване на недвижими имоти представлява бъдещо имущество. Следователно тя не е придобила никакви права по този акт. Владението, което ответницата по касация има и на което се позовава е на нищожно основание и следователно придобивната давност във всички случаи е десетгодишна ­ Тълкувателно решение на Пленума на ВС № 6/1974 г., точка 10-та. При това положение дори и ако би могло едновременно да се разглеждат проблемите относно сделката и оригинерното придобиване на собствеността при забраната за това (Решение на ВС № 3448-80-I г. о.), то давността ще е с продължителност от десет години, които в случая не са изтекли и следователно и на това основание възражението и доводът направен въз основа на него не може да я ползуват.

Ето защо Върховният касационен съд намира, че касационната жалба е основателна, а постановеното от окръжния съд решение неправилно и незаконосъобразно и следва да се отмени, като делото се върне на същия съд за ново разглеждане от друг състав