НЕДОПУСТИМА НЕДЕЛИМОСТ-ЧЛ.38 АЛ.3 ЗС-ЩО Е ТО?+ЧЛ.26 И 28 ЗЗД

[Викториа]

Проблемът ми е доста голям и сложен,но ще се опитам да Ви го пресъздам наи-точно и кратко.Преди да почна да Ви го описвам искам да знаете,че за компетентен съвет съм готова да си платя въпреки,4е имам наети адвокати в които не съм 100% сигурна.
Скоро купих етаж от двуетажна жилищна сграда заедно с половината таванско и половината избено помещение,заедно с една втора идеална част от общите части на сградата,заедно със съответните идеални части от отстъпеното право на строеж върху УПИ,като продавача си запази собствеността върху една втора идеална част от УПИ,както и правото на ползване върху нея.
Другата една втора идеална част от УПИ,както и другият етаж от двуетажната жилищна сграда,както и другата една втора от общите части на сградата принадлежат на трети човек.
Етажът беше в окаяно състояние поради което започнах ремонтни деиности,които все още се извършват и за които похарчих солидна сума пари.
След месеци от склучване на сделката в райония съд е пусната искова молба в която продавачът моли моят нотариален акт да бъде обявен за недействителен на основание чл.26 и чл.28 от ЗЗД,първо поради противоречие със закона и второ поради грешка в предмета на сделката.Това било така тъй като недопустима била уговорката да се запази собствеността върху УПИ при режима на етажната собственост(в случая една втора идеална част).Тази неделимост произтичала от чл.38 ал.3 от ЗС,което правило акта нищожен на основание чл.26 от ЗЗД.
От друга страна целта на продавача била да си запази собствеността върху УПИ,иначе нямал да сключи сделката без това условие.Тъи като бил нарушен принципа на неделимост чл.38 ал.3 от ЗС,се изпадало в грешка в предмета на сделката и на това основание акта бил унищожаем на основание чл.28 от ЗЗД.
Това горе-долу представлява исковата молба,като цената на иска надхвърля 25000лв.Историята не е изчерпана дори и на половина,но се старая да съм възможно по-кратка,ако някой иска да ми помогне с облекчение бих дала повече инфо.Въпросите ми са:
1.Възможно ли е изобщо да се продава етаж от къща с право на строеж като отделен имот,като се има в предвид,че имотът е разделен чрез доброволна делба преди още аз да го закупя?
2.Могат ли да ми спрат ремонтните дейности и на какви основания?
3.Какви са им шансовете да спечелят?
4.Какви подводни камъни би трябвало да очаквам и въобще имам ли основание за притеснение?
Изобщо ако някой има опит с нещо такова или подобно моля да сподели.
ИСКРЕНО БЛАГОДАРЯ

[Deputy_Major]

Когато етажният собственик прехвърли върху трето лице собственото си жилище, приобретателят - т.е. Вие придобивате правата на своя праводател и върху общите части, съответстващи на прехвърленото му жилище, макар и да не е било упоменато това в нотариалния акт. Общите части не са самостоятелен обект на права, в това число и идеалната част от УПИ. Такъв обектие само жилището. А правата на отделните съсобственици в общите части са съизмерими на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяването на етажната собственост .
Считам, че в случая Вашият праводател не е можел да се запази дори ограниченото вещно право на ползване.В този смисъл Вие имате своите аргументи - веща, която сте купили е главната вещ , а по смисъла на чл.38 общите части следват веща, в това число и идеалната част от УПИ.
МОЖЕ БИ СЛЕДВА ДА ПОДАДЕТЕ НАСРЕЩЕН ИСК , претендирайки, че Вие сте станали собственик и на правото на собственост върху идеалната част от УПИ, при хипотезата именно на чл.38, ал.3 .
Чл.28 от ЗЗД формулира грешка в предмета на договора - едва ли съдът ще кредитира подобно твърдение , имайки пред вид горните обстоятелства.Предмета на договора е част от етажна съсобственост.
Интересно кой нотариус е изповядал сделката!?!

[МЛАДЕЖА]

Човека си е запазил правото на ползване НА ОБЩО ОСНОВАНИЕ , защо сте спали ,когато сте купували. Правото на строеж върху мястото са си Ваши , но как ще ги реализирате без съгласие на ползвувателя. Според мен сте в " цунх-жванг" нито Вие нито ползвувателя няма да може да строите върху УПИ- ТО . ПОСТИГНЕТЕ СПОГОДБА>

[лунатик]

Тоя ваш продавач си набутва автогол с отправянето на този иск. Язък му за държавната такса върху иск за 25 000 лв., ама лакомията човешка обикновено е лош съветник ; ))) Ами преди да предяви иска защо не е прочел чл. 26 ал.4 ЗЗД. (Нищожността на отделни части не влече нищожност на договора, когато те са заместени по право от повелителни правила на закона или когато може да се предположи, че сделката би била сключена и без недействителните й части). Ами недействителна част е тази със запазено право на ползване върху идеална част. И щом повелителните правила на закона казват, че не може да има право на ползване върху идеална част, следва тази част от договора да бъде заместена със законовата разпоредба. За да бъде нищожен този договор липсват предпоставките на чл. 26 ал.1 и ал.2. А чл. 28 ЗЗД - грешката ще е основание за унищожение на договора само при СЪЩЕСТВЕНИ дефекти на договора. Той няма толкова съществени дефекти за да са непоправими. Просто "запазено" право на ползванена продавача е невъзможно без да е реално определено.
Не виждам и правния му интерес. Такъв би имал третото лице.

[Викториа]

Преди всичко,МНОГО ВИ БЛАГОДАРЯ,че изразявате интерес и мнения по темата.Бремана съм в 6 месец,снощи беше една от най-кошмарните,неспокойни и безсънни нощи в живота ми.
По случаят искам да поясня,че не става въпрос за правото на строж или правото на ползване,нямам притенций към земята,която е съсобственна между продавача(една втора) и третото лице(една втора) а за моят етаж,който аз закупих с право на строеж а не със земя.(Което всъщност не знам дали е възможно?)
Значи,имотът представлява,например:500 кв.м. земя,двуетажна сграда с разгъната площ 150 кв.м.,общи части на сградата(мазе,таван,стълбища) и общи части на имота(ограда).Съгласно ,,Договор за доброволна делба на сграда,построена върху съсобствено място" от педесете години имотът е разделен на:,,апартамент на първия етаж и апартамент на втория етаж,половината от избеното и половината от таванското помещение от към лицевата и от към вътрешната страна на парцела,също така и по една втора идеална част от мястото и общите части на сградата,включително оградата".
Разпределението на имота според мене в момента е следното:
1.Аз КУПУВАЧЪТ притежавам(по нот. акт) етаж от двуетажната сграда,една втора от общите идеални части на сградата, съответните идеални части от отстъпеното право на строеж върху УПИ,(също така,според мен една четварт от идеалните части от оградата).
2.ПРОДАВАЧЪТ притежава(според мен) една втора идеална част от УПИ,една четварт идеална част от оградата.
3.ТРЕТОТО ЛИЦЕ притежава една втора от УПИ,другият етаж от двуетажната сграда и другата една втора от общите части на сградата и на оградата.
Напомням ви,че исковата молба на продавача е на основание чл.26 и чл.28 от ЗЗД и чл.108 от ЗС,като според него водещото към тези членове обяснение е неделимостта в чл.38 ал.3(по конкретно може би неделимостта на етажа от земята).Според мен не е така защото има явна собственост(двата етажа от които продавача ми продава единия). И с която искова молба иска да си възвърне собственоста на етажа,който ми продаде и за който до момента съм похарчила само за ремонтните дейности повече от 35000лв.
Лошите новини не спират до тук-днес със обезпечителна заповед на райония съд(незнайно защо от там,след като ми казаха,че искови молби над 20000лв. се разглеждат от окръжният(навярно от там е ,,хванал вразки")) в полза на продавача бяха спряни стройтелните дейности.
Главния ми върос сигурно се сещате какъв е:Имаше ли продавача правото да ми продаде собствения си етаж без земя а с право на строеж?
Какви би могли да са подледствията?
Какви са евентуалните правилни ,,стъпки"?
Надявам се да не сте се отекчили,но не межех да бада по кратка след всичките тези събития.
БЛАГОДАРЯ

[лунатик]

Чл. 63 ал.2 ЗС допуска прехвърляне на собствеността на сграда отделно от земята.
Това е валидно когато собственика е един, а няма етажна съсобственост върху сградата и земята.

Има едно интересно решение публикувано в сборника "Закон за собствеността - текст и съдебна практика" от Л. и В. Цачеви (стр. 128). Според това реш. 23-67-ОСКГ (спр. 1967,бр.5,с.23):
"Ако при прехвърлянето на етажа праводателят не е посочил изрично, че се прехвърля част от двора и земята, върху която е построена сградата, той може да претендира за стойността на тези общи части, но не може да запази собствеността на онези части от тях, която съответства на прехвърления вече етаж"

Ако се водим от мисълта на това решение, бившия собственик на етажа може да има иск само да му дозаплатите неговата идеална част от дворното место, но не и да развали договора за продажба на етажа. (за собственост върху ограда е смешно да се говори - ами какво ще кажат комшиите?)

И още две реш. от същия сборник:
"Частично нищожна е спогодбата за създаване на етажна собственост, ако дяловете на етажните собственици в дворното место не са приети съразмерно стойността на отделните обекти" (135-92-І, бъл. 1992, бр.6, с. 15)

По аналогия - в този случай частично нищожен ще договора за продажба на етажа, щом дела ви в дворното место е = 0. Но това не е съществен дефект на договора по смисъла на чл. 28 ЗЗД.
другото решение:
"Правото на идеална част в общите части произтича от правото на собственост върху отделните жилища и следва това право. То е неделимо от собствеността върху самостоятелните жилища" (1149-86-ІІ, сб. 1986, с. 207)

Та тук се връщаме към чл. 26 ал.4 ЗЗД.

[BlaueAugen]

Много съжалявам за тревогите ви. И аз подобно на колегите смятам, че имате добри шансове. Съществената част от сделката е именно етажа, неговата стойност многократно надвишава тази на двора и щом продавачът се е съгласил да ви го продаде и да ви вземе парите за него, значи не може да става дума за грешка. Съгласна съм с колегата, че земята следва правото на собственост върху жилищата от етажната собственост. Чл. 26, ал. 4 от ЗЗД следва да се приложи в случая и той замества липсващото съгласие на продавача за прехвърлянето на земята, защото предвижда, че при нищожност на определени части те се заместват ПО ПРАВО от съответните императивни разпоредби. Щом дадена част от договора е нищожна, то съгласие по тази част липсва по дефиниция. Предназначението на тази разпоредба е да съхрани сключената сделка и това ще стане именно чрез заместване на липсващото съгласие по определена част от сделката с приложимите императивни норми.
Считам, че земята в случая е несъществена част от сделката, не само поради съображенията ми за нейната стойност спрямо стойността на етажа, но и защото дори и продавачът да би могъл да си запази земята, при наличието на сграда върху нея и при вашето право на строеж той би бил само гол собственик и вероятността той някога да си възвърне пълните правомощия на правото си на собственост е повече от проблематична.
Интересно е обаче да видите мотивите на съда да допусне обезпечението, за което говорите. Районният съд се произнася по молби за обезпечаване на бъдещи искове, а при вече предявен иск компетентен е съдът, пред който е висящо делото. Поискайте от адвокатите да ви покажат определението на съда за обезпечението, а също и молбата от продавача. Съгласно чл. 310 ГПК "обезпечение на иска се допуска, когато без него за ищеца ще бъде невъзможно или ще се затрудни осъществяването на правата по решението, и то:
а) ако искът е подкрепен с писмени доказателства или
б) ако бъде представена гаранция в определения от съда размер, съгласно чл. 180 и 181 ЗЗД."
Кои точно права продавачът смята, че ще му бъде невъзможно или трудно да осъществи заради вашия ремонт? Да не би да се опасява, че ще му съборите хубавия етажец? И аз много се дразня от алчни хора.
Проверете непременно какво е приел съда. Определението му е обжалваемо от датата, на която са ви уведомили.
Може да отидете и при нотариуса, изповядал сделката, и да го заплашите, че ще го съдите за причинените ви вреди (по принцип имате такова право и заплахата ви няма да е неоснователна). Питайте го защо е решил, че сделката не противоречи на закона. Може пък да се напъне и да измисли нещо умно във ваша полза.
Все пак, пригответе се за битка. Желая ви успех и пазете емоционалното си здраве, защото тепърва ще ви трябва.

[Викториа]

Отново искам да започна с това,че съм ВИ МНОГО БЛАГОДАРНА и ,че мненията ВИ са ми от голяма полза.
Казвате,че чл.63 ал.2 ЗС допуска прехвърляне на собствеността на сграда отделно от земята,когато собственика е един,а няма етажна съсобственост върху сградата и земята.Това означава ли,че в моя случай е недопустимо при положение,че ми го продава семейство от което жената(като наследничка) преди 20г. е дарила 1/2 от нейното си наследство(тоест:1/4 от УПИ,1/4 от етажа и 1/4 от принадлежащите му общи части) на мъжа си?(Не знам за ВАС,но аз съм много объркана.)Ако е така фатално ли е?

Определението на съда за обезпечението е на основание чл.310 ал.1 б."а" от ГПК,като е преценил,че исковете са подкрепени с писмени доказателства и,че "при евентуално уважаване на предявените искове би затруднило осъществяване на правата на ищците по тях".
Бях при нотариуса и го попитах:защо е решил,че сделката не противоречи на закона,а тои отвърна,че "единия купувал,другия продавал-защо не",че редовно
правил такива сделки и,че това,че адвоката на продавачите пишел така не означавало,че сделката противоречи на закона.(С две думи-луда работа,да се чудиш кой от кои е.)

Между другото с уточняваща иска молба се уточнява,че грешката в предмета на сделката според продавачите се изразявала в това,че прехвърляли собствеността на вторият жилищен етаж без собствеността на 1/2 една втора идеални части от УПИ,като на тази база били формирали и цената на имота и според тях именно тази грешка била съществена.Какво мислите ВИЕ,дали това е така?
Моля ВИ също бихте ли ми обяснили отново,като на тепърво учаща се,какво общо има чл.26 от ЗЗД с това,че била противна на закона уговорката да се запазва собствеността на земята при режима на етажната собственост,тъй като това е другият от мотивите на иска,а аз не го доумявам.
ИСКРЕНО ПРИЗНАТЕЛНА И БЛАГОДАРНА

[лунатик]

Във Вашия нотариален акт пише ли ИЗРИЧНО, че УПИ-то остава за продавачите, или пише общо, че те ви продават само етажа.

Пък за тяхната претенция - това е близко до оня моабет за "копчето и балтона". Та ви е сте закупили балтона, пък продавача си е запазил собствеността на копчето. Сетил се е след време, че това копче без балтона не може да го ползва. Та е завел иск да развали сделката и да му върнете балтона.

Та относно "грешката" - още едно решение на ВС, доста близко до вашия случай:

Решение № 2275 от 18.X.1974 г. по гр. д. № 1695/74 г., I г. о.

Грешката в предмета е основание за унищожение на договора, когато тя се отнася до онова, за което е правена оферта, за което е направено насрещното волеизявление, респ. когато се отнася до предмета, за който е сключен договорът и е постигнато съгласието.
Грешката в мотива, както и грешката извън предмета на договора не са правно релевантни.

¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤
Разбирането, изложено в протеста, не може да бъде споделено. Той като неоснователен ще следва да се остави без уважение.
Поначало и според закона не всяка грешка има правно значение, може да е основание за унищожение на договор. Чл. 28 33Д чрез изричния си текст и по аргумент от противното придава правно значение на някои грешки и изключва такова на други. От това може да се заключи, че за да възникне основание за унищожаването на договор поради грешка, не е достатъчно да е налице каква да е грешка. Необходимо е тя да има правно значение като основание за унищожението. От друга страна, понеже чрез иска за унищожението на договор поради наличие на грешка се претендира заличаването на правните последици, които произтичат от него, които засягат онова, за което страните са постигнали съгласие, необходимо е грешката да се отнася именно до предмета на договора, досежно онова, за което е правена офертата, за което се отнася насрещното волеизявление или, с други думи, онова, за което е било постигнато съгласие. В конкретния случай правните твърдения на ищеца за наличието на грешка, допусната при сключването на договора, се отнасят обаче не до онази 1/2 идеална част от имота, която той е продал с нотариалния акт, а досежно останалата 1/2 част от имота, която не е била предмет на договора. А щом като е така, дори и да би се приело, че наистина е имал погрешната представа относно правата му върху останалата част от имота, която не е била предмет на договора, тази грешка като неотнасяща се до сключения договор и незасягаща съществените елементи на същия - насрещните волеизявления, съгласието, престациите, които се дължат и ще се получат при изпълнението му, не е правно релевантна, т. е. не може да обуслови унищожаването му. Обосновано и законосъобразно окръжният съд е приел, че грешката се отнася само до мотива, до подбудите, които са подтикнали ищеца за сключването на договора. Обосновано и законосъобразно е приел също така, че ако и на тази грешка се отдаде значението на основание за унищожаване на договора, би се стигнало на практика до абсолютна несигурност в обществото, до категорична неизвестност за добросъвестната страна и за третите лица. Ето защо правилно искът е счетен за неоснователен и е бил отхвърлен. Друго би било положението, ако заблудата, грешката на ищеца се отнасяше до частта от имота, която е била предмет на договора. Не е било спорно обаче, че относно нея нито той, нито ответникът са били изпаднали в грешка, а са желаели настъпването на последиците и са разменили контрапрестациите с оглед на тях така, както това личи и от самия договор.

[Викториа]

ГОСПОДИНЕ от всичко казано до тук по отношение на грешката в предмета на сделката-чл.28 ЗЗД,смятам,че имам пълното право да се успокоя(макар,че немога) и да се надявам,че съда ще мисли като нас.
А бихте ли,ако обичате,ми казали какво мислите за това,че но второ място ищците искат в същата искова молба да се отмени цялата сделка за продажба и да се обяви за нищожен нот. акт на основание чл.26 ЗЗД?
В акта изрично пише(за съжаление),че "продавача си запазва собствеността върху 1/2/една втора/ идеална част от УПИ,както и правото на ползване върху нея,съобразно съдебно решение",което "разделя правото на ползване на съсобствено дворно место".
БЛАГОДАРЯ ЗА ВНИМАНИЕТО

[лунатик]

За втората част на иска - отново лафа за "копчето и балтона". Чл.26 ал.4 ЗЗД дава отговор на това. (все пак - зависи от съдиите как ще го прочетат)
Тази клауза в нотариалния акт която насочва към: "запазване... правото на ползване върху нея,съобразно СЪДЕБНО РЕШЕНИЕ",което "разделя правото на ползване на съсобствено дворно место" май ще проработи във ваша полза. Съдебните решения са задължителни за страните.
От този пасаж може да се направи извод, че е имало някякво съдебно решение предхождащо вашия нотариалният акт. Вероятно това решение е било за решаване на въпроси между вашия продавач и третото лице - собственик на другия етаж. Та преди да се учреди етажната собственост вероятно е имало обикновена съсобственост на имот и сграда. (по чл. 30 - 36 ЗС). Вероятно на основание чл. 32 ал.2 ЗС съдът се е произнесъл относно ползването на общата вещ.(дворното место). А може би това решение е в резултат на съдебна делба след която възниква етажната собственост. Вероятно с това решение са реално определени начина на ползване на идеалните части. Но по този начин идеалните части стават фактически реални части. (Трябва непременно да видите това съдебно решение - вероятно то е част от нотариалната преписка).
Но все пак - станаха много "вероятностите". От форума тук едва ли ще получите най-компетентния съвет - това е и невъзможно. Консултирайте се с вашия адвокат. Запознайте го с дискусията. Вярвам, че ще намерите верния път за успешна защита.

[Викториа]

БЛАГОДАРЯ ВИ,пишете ми ако сметнете,че е нужно да знам нещо.
Делото е в края на ноември,аз също ще ви държа в течение.

[Гуга]

Извинявам се ,че се намесвам в темата,но понеже имам сходен проблем си позволявм да попитам и аз нещо.Купих апартамент находящ се на 2 етаж от къща етажна собственост,но с отстъпено право на строеж ,и в нотариалния ми акт никъде не пише ,че придобивам собственост и в/у земята.Въобще не пише нищо за земя.Аз имам ли земя или нямям?Ако нямам мога ли да закупя и от кого?Къщата ни се състои от 2 входа ,на два етажа е и във всеки вход има по един апартамент на етаж(общо 4 апартамента).Останалите собственици са собственици на земята по документи.А 2 етаж е надстрояван впоследствие.Ще бъда много благодарна ако някой ми отговори.Ако е необходимо мога да дам още информация.

[protekta]

Така, както е поставен въпросът, Вие нямате земя, а само право на строеж. Ако смятате, че Ви е необходима, опитайте се да купите идеални части от земята от собствениците на последната.

[Викториа]

Благодаря ти BlaueAugen,и на всички други отделили време да ми отговорят

[Викториа]

Здравейте,пиша Ви,както Ви обещах.Помоща Ви ми се оказа от голямо значение,за което съм Ви БЕЗПРЕДЕЛНО БЛАГОДАРНА.
Събитията по реда на тяхното развитие горе-доло са:
1.отказах се от бившите ми адвокати и след дълги и разоряващи консултаций и търсене на надежни и лоялни адвокати,смятам,че мога да се похваля,че съм намерила такива(надявам се);
2.окръжния съд отмени обжалваното от мен определението на райония съд с което ми се забраняваха строителните дейностти като неоснователно и незаконосъобразно;
3.точно преди първото заседание по делото ищците оттеглиха иска по чл.28 ЗЗД;
4.на заседанието адвоката на ищците се словоизля средно-убедително(според мен),като главно настояваше да се отмени моят НА на основание чл.26 ЗЗД,тъй като са ми продали етажа а изрично са си запазили 1/2/една втора/ идеална част от УПИ,и не биха сключили сделката без това условие,и тъй като същата идеална част не можела да се дели според чл.38 ЗС акта бил нищожен;
5.мойта адвокатка респективно предяви насрещен иск с който се иска отмяна на клаузата с която се запазва собствеността върху 1/2/една/втора/ идеална част от УПИ и признаването ми на собственник и на земята на основание чл.26 ЗЗД,имено на хипотезата на чл.38 ЗС.
6.съдът отложи делото за към края на януари поради причината,че ищцовите претенций са насочени само към мен,а би трябвало да са към двамата със съпруга ми,тъй като имота е придобит по време на брак и е семейна общност,което стана ясно едва на първото заседание;
Да Ви кажа честно от една страна се възхищавам от хората които си вадят хляба с адвокатската професия,а от друга се отвращавам от българското законодателство.Не,че не съм съгласна с възможността да има спорове,но как може да се сключват сделки,които не би трябвало да бъдат сключени,пък след това хора като мен да си търят правата които никога не са искали.
Дискусиите изявени в този форум са главна част в търсенето и намирането на правилните ходове и хора(надявам се).Макар,че "може би" бих се справила и без тях.
Може би за ВАС това са само мнения,но за НАС са ценни насоки и решения.
Моля Ви пишете ми какво мислите по моя случай,дали са правилни или неправилни тези наши действия и защо?
ОТНОВО ИСКРЕНО БЛАГОДАРЯ

[Младежа]

Колеги , не подвеждайте жената с празни надежди....чл.38ЗС говори за неделимост на общите части на сградата,а не на парцел. Що за щуротии изприказва и " лунатик",който е супер по принцип,че не можело да се запазва правото на ползване върху идеална част, айде де..
НАПРИМЕР : Две сестри съсобственички,едната прехвърля на дъщеря си своята част и си запазва до края на живота си ползването върху прехвърленото ...Нищожно ли е?
Хайде по сериозно...жената си има проблем.Колкото до ремонта,прав е съда да отмени определението,защото той не се отразява на правният спор.

[лунатик]

Ех, младежо,
никой не подвежда Виктория с празни надежди. Ами ти какво предлагаш? - да й кажем: откажи се - твоята кауза е кауза пердута? Опитваме се помогнем. А аз наистина смятам, че шансовете й са много, ама много големи. Ами я си спомни твоята съседна тема, където много държиш, че върху идеалната част може да се учредява право на ползване? Че такъв поглед на нещата може да помогне на Виктория, а не да навреди. Та каква е собствеността на праводателя й и върху терена? Ами тя е идеална част. И той би могъл да си запази правото на ползване върху своята идеална част. Така е е по твоята теза. Аз не я приемам и тръгвам от по-неблагоприятната позиция - че не може да се учредява право на ползване върху идеална част. И въпреки това - стигам до прогноза за благоприятно развитие на случая. Не случайно наблягам на чл. 63 ал.2 ЗС. И не считам, че чл. 38 ЗС относно етажната собственост е приложим 1:1 към процесния случай - този член предполага изначално възникване на етажна собственост - при строеж на жилищни блокове или кооперации; но при по-късно обособяване на етажна собственост от един монолитен обект, следва да се вземат впредвид възникналите преди това промени по смисъла на чл. 63 ал.2 ЗС.
Ето един-два примера от въпросния труд на Л. и В. Цачеви:
"Собственик на дворно място и сграда може да прехвърли отделно сградата от мястото и обратно, а така също и един от етажите на сградата отделно от празното дворно място. СЛЕД ТОВА ПРИ ПРОДАЖБА НА ДРУГИЯ ЕТАЖ ОТ СГРАДАТА ТОЙ МОЖЕ ДА ПРОДАДЕ СЪЩИЯ БЕЗ ПРАЗНОТО ДВОРНО МЯСТО, ТЪЙ КАТО ВЕЧЕ НЕ Е СОБСТВЕНИК НА СЪЩОТО ЩОМ ГО Е ПРЕХВЪРЛИЛ" (764-60-І Сб. 1960, с.56), Та в този случай не възниква ли веднага етажна собственост с факта на продажбата на единия етаж? Също така:
"Съсобствениците на парцел, върху който има построена сграда, могат да искат съдебна делба само на сградата, ОТДЕЛНО ОТ ЗЕМЯТА. В такъв случай може да бъде учредена ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ, БЕЗ ДА СЕ ВКЛЮЧВА ПАРЦЕЛЪТ КАТО ОБЩА ЧАСТ". (2390-66-І Сб. 1966,с. 108). А ми се струва, че нещо подобно е станало в случая на Виктория.
Не казвам, че казуса на Виктория е лесен. И именно затова последния ми постинг завършваше така: "Но все пак - станаха много "вероятностите". От форума тук едва ли ще получите най-компетентния съвет - това е и невъзможно. Консултирайте се с вашия адвокат. Запознайте го с дискусията. Вярвам, че ще намерите верния път за успешна защита."
И си мисля, че стъпките на Виктория са в правилна посока. (нещо ищците са се отказали от иска си по чл. 28 ЗЗД относно грешката - не е ли това показателно?). Остава им иска само за нищожност.
Хайде да видим дали този договор за продажба ще е нищожен?
Дай доводи в такава насока (че наистина е нищожен).

[лунатик]

И още нещо относно етажната собственост. Трябва да се вникне какво е това етажна собственост, а не да се бърка със съсобствеността. Това са различни неща. Пак според Л.и В. Цачеви: "...Въпросът дали има етажна собственост е от съществено значение за разпределение за ползването на дворното място. При ЕС то става по правилата на ПУРНЕС, а при двама съсобственици по правилата на чл. 32 ЗС (52-77-І).
Също и 1980-62-І, сб.1962, с. 92:
"Когато етажната собственост е учредена само между двама съсобственици, които имат по 1/2 идеална част от дворното место и общите части на сградата, възникналия спор по използването и управлението на това дворно място или общите части на сградата, следва да се разреши по реда на чл. 32 ЗС, а не по реда на чл. 37 и сл. ЗС"
В тези примери става дума само за спорове относно използване и управление на дворното място, но считам, че това е приложимо и към споровете като този.
Та пак според Л. и В. Цачеви: "Етажната собственост е своебразна ПРАВНА ФИГУРА в нашето право, която има общи белези с гражданското дружество, ЖСК, със съсобствеността на недвижими имоти, но и МНОГО СЕ РАЗЛИЧАВА ОТ ТЯХ. Тя е общност на интересите на всички живущи в сградата ....". Та етажната собственост си има орган "общо събрание" което има правомощия да вземе решение за иваждане на собственик от апартамента му. Как ще стане тази работа при съсобственост както е в случая? За каква своебразна правна фигура може да се мисли? Или пък за "общо събрание"? (Друго си е един 10 етажен блок).
В този смисъл искът срещу Викториа си е направо недопустим - за каква етажна собственост става дума? Има си обикновена съсобственост. Където бившия съсобственик просто си е запазил право на ползване върху своя идеална част от дворното место. ( Младежа много харесва този похват:)))
И накрая , още едно решение 2639-76-І сб. 1973 с. 81:
"Когато мястото, върху което е изградена сградата не принадлежи на всички етажни собственици, то не е обща част на ЕС и общото събрание на последната не може да определя ползването му...". В случая, след като е продаден само етажа без земята, просто вече не може да се говори за етажна собственост върху идеалните части от двора - те са извън обхвата на етажната собственост - дори и да приемем, че такава е възможна в този случай - тя ще касае само сградата.
-----------
За младежа: чл. 38 ЗС освен за сградата говори и за земята върху която е построена сградата и двора.