Учредяване право на строеж и преустройство в съсобствен имот

[allana]

Здравейте, колеги. Пред ме поставен следния имотен казус, но тъй като се занимавам предимно с административно право не мога да дам съвет на моите познати. Казусът е следният - един съсобствен УПИ с две самостоятелни петна, предвидени за застрояване. Единия собсвеник желае да построи къща в едното петно, а за сега не е предвидено строителство в другото петно. Другият съсобственик се опасява че като му даде право да строи, той ще построи цялата максимално допустима площ, и после той няма да може да строи. За сега е изготвен проект на къщата, но се подразбра че ще построи повече от допустимото за неговото петно (почти цялата Максимално РЗП), като в проекта част от жилищната площ се обяви за складови помещения. Знае се със сигурност че тези складови помещения са проектирани за самостоятелни жилища, които в последствие ще се ползват за хотелски стаи.
Предстои сключването на договор за право на строеж, и ме помолиха да разбера какви клаузи трябва да се предвидят за да се защити, собственика който няма да строи на този етап за в бъдеще, за да може и той после да построи това което му се полага по ПУП.
Ако в последствие построилият складовите помещения реши да ги преустрои във жилищни следва ли да се приложи чл. 39 от ЗУТ, или те важат само за етажната собственост.
Какво трябва да съдържа НА за право на строеж - трябва ли да са описани и двата проекта за строже в двете петна, или може само едното което ще се строи, а за другото петно да се даде принципно съгласие?

[legista]

Нали знаете отговора- адвокат!!!

Моите уважения, но Вие сте колега- ако въпросът Ви беше свързан с Вас- отговорът ми щеше да е незабавен. Имам практика по подобни казуси и знам точно решението.

Но! В случая поставяте въпрос, който не Ви касае, а касае Ваши познати, като Вие, очевидно, дори не сте им адвокат.

Искате безплатна правна помощ, но не за Вас. Аз съм адвокат и не мога да Ви дам такава поради ограниченията на закона.

Впрочем, разбирам желанието Ви, но не и това, че са наемате да им помогнете, след като знаете, че нямате необходимите знания и подготовка.

Призовавам всички колеги да уважават професията на адвоката, за да очакваме и другите да я уважават!

[georgi07]

АААААА, нещо много започнахте да ставате като Лютия. Този форум трябва да се изпълва с мнения на хора, които искат с нещо да помогнат или имат нужда от помощ.Като казвам форум имам предвид всички форуми незевисимо как се казват-за юристи, взаимопомощ и пр.С непрестанното препращане към адвокати /това са мнения писани предемно от адвокати/ задръствате форума с ненужни мнения.
Конкретно на настоящия случай:какво означава, че ще се построи максималната РЗП?Пишете ,че има проекти; там какво пише?
При всички случай вашият приятел е заинтересувано лице по чл.149 от ЗУТ и може да атакува издаденото РС.Нещо повече-няма да дава съгласие на съседа по чл.183 от ЗУТ докато не види одобрени проекти.Ако после има отклонения /построи се повече/ подава жалба за незаконен строеж.
И последно може да обвърже неговото съгласие по чл.183 от ЗУТ със това на съседа, когато след години на вашия приятел му разрешат да строи.За този договор естествено ще се приложат разпоредбите на ЗЗД.

[allana]

Благодаря, колега. Не се съмнявам че сигурно познатите ми ще се допитат и до адвокат, просто защото става дума за много пари. Просто искаха съвет и от мен, а и са от малък град където толкова не са популярни тези договори за право на строеж.
Да кажа случая какъв е - значи в парцела може да се построят две къщи по 380 кв.м РЗП, но лицето което желае да строи по проект има 680 кв. м застроена площ, защото РЗП е равно на жилищната, без складовите помещения, или 380+складовете. А тези складови помещения всъщност ще бъдат жилища. Притеснява ме че ще се даде съгласие за този проект с площ 680 кв. м, като после първия собственик може да иска преустройство на складовете в жилища и така да построи почти цялото максимално допустимо застрояване.
Няма се нищо против да се построят тези 680 щом може, но след време дали и другото лице ще може да направи своите 380 кв.м?

[friend28]

Добре би било да се изготви идеен проект за строежа на вашите познати - защото, ако нямаме налице одобрен поне идеен архитектурен проект и за двете сгради, НА за взаимно прехвърляне право на строеж няма как да бъде съставен / липсва обекта на прехвърляне, както казват нотариусите /. Разбира се няма пречка такъв НА да бъде съставен в полза на едната страна, но какво ще гарантира бъдещите права на другата страна? Още повече че става дума не само за площи и височини / които могат да бъдат установени примерно с РУП /, а за конкретна функция на помещенията. Можете да посъветвате вашите познати да прехвърлят правото на строеж след одобряване на техническия инвестиционен проект за сградата на своите съседи - съответно преди издаване на разрешението за строеж. / Одобряването на проекта и издаването на разрешението за строеж са два отделни акта, макар най-често да подаваме молби едновременно за двете./

[friend28]

"... малък град, където не са популярни тези договори за право на строеж". Наистина е така. Издаването на строителни разрешения в нарушение на чл.183 от ЗУТ, само срещу подписи на останалите съсобственици, положени пред "длъжностно лице на общината" - най-често техничката, е масова практика в посочените по-горе "малки" / и не толкова малки / градове.

[siren]

Няма ли да е по-добре да се изработи проект за цялостно застрояване на парцела за двамата съсобственици, с който да се определи кой , какво получава и в какъв обем, по същия начин ще бъдат и описани в нотариалния акт. Така мисля, че вашият познат ще бъде до известна степен защитен, при условие, че има възможности и реализира строежа в съответните срокове.

[allana]

Благодаря на всички Ви за отговорите. За сега се работят и двата проекта, архитектката казва че ще ги внася за одобряване. Единственото притеснение е че може да се направи преустройство на първата сграда след извършването на строежа, без да се иска съгласието на собстеника на втората сграда. Интересува ме каква е практиката при преустройство на част от сграда с учредено право на строеж от нежилищна в жилищна - иска ли се съгласието на другия собственик на парцела.

[friend28]

Ами така е написан ЗУТ, че опасенията Ви са напълно основателни. Все пак има текст в Ваша полза - чл.148 ал.5 : "Разрешение за строеж в съсобствен имот се издава при спазване на условията и реда на чл.183". Смяната на функционалното предназначение става задължително с проект - или преработка на инв.проект по чл.154 ал.5, но и там са цитирани лицата по чл.149 ал.2 / т.е. по чл.38 и 39, в които се говори за етажна собственост.../. Като зная как тълкуват ЗУТ общинарите / и не само/, никак не изключвам да се случи това, от което се опасявате. Аз съм дотук с коментарите. Вероятно съществуват механизми за защита, свързани с ЗС, или съдебна практика по подобни казуси, но на помощ трябва да дойдат компетентни в тази сфера юристи.