Моля за съвет

[mariia]

Здравейте, предварително благодаря на всички, които се отзоват по следния казус:
Закупихме къща от мъж, който е придобил същата по наследство от родителите си. Продавачът е женен с едно пълнолетно дете. В къщата, която той ни продаде, е живял заедно със съпругата си и детето само 2 години, след което тя го е напуснала и живее досега при майка си (над 20 години вече). При подписването на нотариалния акт нотариусът беше уведомен от продавача, че същият е женен и съпругата му не живее отдавна в продаваната къща, която е единствено жилище на продавача.
Има ли според вас някакви основания съпругата да оспорва нотариалния акт и какви?
Благодаря Ви.

[mariia]

В такъв случай, не би ли трябвало нотариусът да обърне внимание на този факт и да поиска писменото съгласие на "съпругата"?

[mariia]

Има ли срок за оспорването?

[tessa]

За съжаление няма срок, защото такава сделка е нищожна и ако тя има желание във всеки един момент може да се позове на нищожността. Наистина посъветвайте се с адвокат, който може да се запознае с вашия случай по същество, а пък и в повече подробности.

[tessa]

Има различна практика по въпроса. Че е недействителен, недействителен е, обаче ако е нищожен, известно е, че нищожните договори не могат да бъдат санирани, за разлика от унищожаемите, Затова и ми е малко странно това второто решение, което съм пейстнала.

Решение № 1083 от 24.X.1991 г. по гр. д. № 866/91 г., I г. о.


НЕДЕЙСТВИТЕЛНО Е РАЗПОРЕЖДАНЕТО НА СЪПРУГ СЪС СЕМЕЙНОТО ЖИЛИЩЕ, МАКАР ТО ДА Е НЕГОВО ЛИЧНО, АКО ЛИПСВА СЪГЛАСИЕ НА ДРУГИЯ СЪПРУГ ИЛИ РАЗРЕШЕНИЕ НА РАЙОННИЯ СЪД.
СКЧл. 23



По делото не е спорно, че недвижимият имот е бил лична собственост на наследодателя, а също така, че имотът е бил семейно негово и на преживялата го съпруга жилище. На 10.V.1990 г. наследодателят е прехвърлил парцела с постройките на Т. П. срещу задължението, поето от приобретателя да издържа и да гледа прехвърлителя. Съдилищата не са уважили довода на Т. П., че недвижимият имот не следва да се допусне до делба като прехвърлен нему, защото прехвърлителната сделка е нищожна, като лишена от основание и поради липса на съгласие при сключването й от страна на съпругата.
Решенията са законосъобразни досежно приетото, че разпоредителната сделка с имота между наследодателя и неговия син е нищожна, като сключена без съгласието на съпруга несобственик. Дали същата сделка е нищожна като лишена от основание, е без значение, защото несъобразяването й с чл. 23 СК има надмощно и приоритетно място.

Според чл. 22, ал. 3 СК разпореждането с обща на двама съпрузи недвижима вещ или с право върху такава вещ, извършено само от единия съпруг, поражда действие и за другия, ако последният в шестмесечен срок от узнаването не го оспори по исков ред.Условието на тази норма не е възпроизведено в чл. 23 СК, според който, когато семейното жилище е лично на единия съпруг, той може да се разпореди с него само със съгласието на другия съпруг. Докато изискването за съвместност на действията при разпореждането с общо имущество от страна на двамата съпрузи е коригирано с възможността то да произведе все пак действие при определено условие, липсата на съгласие на съпруга - несобственик, когато се касае до разпореждане със семейното жилище, макар и лично на единия съпруг, не може да бъде заместена с непредприемане на действия по оспорване на разпореждането. Тази разлика потвърждава нищожността на разпоредителното действие със семейно жилище, извършено от личния негов собственик без съгласие на другия съпруг.

Липсата на съгласие, според второто изречение на чл. 23 СК, може да бъде попълнена с разрешение на районния съд при определени условия, дадени в закона и в едно охранително производство с елементи на състезателност. В случая обаче подобно производство не е проведено и районният съд не е разрешил на прехвърлителя да прехвърли имота на своя син при несъгласие на съпругата.


РЕШЕНИЕ № 644 ОТ 10.07.2000 Г. ПО ГР. Д. № 38/2000 Г., II Г. О.


СЪГЛАСИЕТО ПО ЧЛ. 23 СК НЕ Е ЕЛЕМЕНТ ОТ ФАКТИЧЕСКИЯ СЪСТАВ НА СДЕЛКАТА, ЗАЩОТО СЕМЕЙНОТО ЖИЛИЩЕ Е ЛИЧНА СОБСТВЕНОСТ НА ЕДИНИЯ СЪПРУГ. ТО Е ИЗИСКВАНЕ, ПРЕДВИДЕНО В СК, КОЕТО ОБУСЛАВЯ ПРАВНОТО ДЕЙСТВИЕ НА РАЗПОРЕЖДАНЕТО. КАСАЕ СЕ ЗА ВИСЯЩА НИЩОЖНОСТ, КОЕТО СЕ ТРАНСФОРМИРА В ДЕЙСТВИТЕЛНОСТ С ДАВАНЕ СЪГЛАСИЕ ОТ СЪПРУГА НЕСОБСТВЕНИК.
РАЗПОРЕДБАТА НА ЧЛ. 23 СК НЕ СЪДЪРЖА ПРАВИЛО ОТНОСНО ФОРМАТА НА СЪГЛАСИЕТО НА СЪПРУГА-НЕСОБСТВЕНИК. ПРИ СПОР ЗА НЕГОВАТА ЛИПСА ИЛИ НАЛИЧИЕ НА ДОПУСТИМИ ВСИЧКИ ПРЕДВИДЕНИ В ГПК ДОКАЗАТЕЛСТВА.

Чл. 26, ал. 2 ЗЗД

Чл. 23 СК



Докладчик - председател на отделение Милена Жабинска
Предявен е иск по чл. 26, ал. 2 от ЗЗД във връзка с чл. 23 от Семейния кодекс, относно договора сключен на 17 април 1998 г. с нотариален акт № 107, том I, дело № 826/98 г., на нотариуса при В. районен съд. Искът е уважен.

Изяснено е, че имотът, предмет на атакувания договор е бил лична собственост на съпруга на ищцата, починал на 21 май 1998 г. Не се е спорило, че същият е бил семейно жилище на ищцата и прехвърлителя. Имотът е прехвърлен срещу задължение за издръжка и гледане на двамата съпрузи при запазено вещно право на ползване, докато са живи и двамата. Установено е също, че съгласието на другия съпруг за разпореждане с имота е дадено не при сключването на договора на 17 април 1998 г., а четири дни по-късно - на 21 април 1998 г., в писмена декларация с нотариално заверяване на подписа. Прието е, че сделката е нищожна, защото към момента на сключването й не е било налице съгласие на другия съпруг. Този извод на съда е незаконосъобразен и направен при съществени нарушения на съдопроизводствените правила.

Съгласието по чл. 23 СК не е елемент от фактическия състав на сделката, защото семейното жилище е лична собственост само на единия съпруг. По своя характер то е изискване, предвидено в СК, което обуславя действието на разпореждането. По начало съгласие може да се даде за нещо, което се е проявило в правния мир. Може да се даде за сделка, която е сключена, респективно за разпореждане, което е извършено. Със съгласието се взема положително отношение към разпореждането и се допуска неговото правно действие. Фактически, касае се за висяща нищожност, която се трансформира, в действителност с даване съгласие от съпруга несобственик, четири дни след сключване на договора. Приемайки противното съдът е постановил незаконосъобразен съдебен акт.

В нарушение на чл. 188, ал. 1 ГПК съдът не е обсъдил обема и вида на правото, предмет на сключения договор. Разпоредбата на чл. 23 СК има предвид разпореждане с индивидуално семейно жилище, т.е. такова правно действие, което би увредило семейните интереси. В случая предмет на договора е голата собственост, а вещното право за ползване върху цялото жилище е запазено за двамата съпрузи докато са живи.

На трето място, разпоредбата на чл. 23 СК не съдържа правило относно формата на съгласието на съпруга - несобственик. Щом това е така, то при спор за неговата липса или наличие, ще са допустими всички предвидени в ГПК доказателства. В нарушение на чл. 188, ал. 1 ГПК не са обсъдени в тази връзва показанията на свидетелите К. К., А. А. и др., в които има данни за дадено съгласие от съпругата още към момента на сключване на договора.

[kontrol]

Има различна практика по въпроса. Че е недействителен, недействителен е, обаче ако е нищожен, известно е, че нищожните договори не могат да бъдат санирани, за разлика от унищожаемите, Затова и ми е малко странно това второто решение, което съм пейстнала..

Наистина е много интересно решението.
В общи линии доводът е, че за разпореждането със семейно жилище освен правната сделка е необходимо и съгласие на съпруга, който не е страна по сделката. Сделката е действителна, но действието й (ефектът на разпореждането) не се поражда поради липсата на съгласие вън от фактическия състав на сделката. Висящата недействителност е всъщност висяща нищожност, а не липса на съгласие.
В решението се употребява "трансформиране", а не "саниране" и вероятно са две различни неща, но не съм сигурен.

[karanedeff]

И в двете цитирани решения предмет е семейно жилище.
А в представения от mariia казус не може да се направи категоричен извод, че продаденото жилище е семейно

(В къщата, която той ни продаде, е живял заедно със съпругата си и детето само 2 години, след което тя го е напуснала и живее досега при майка си (над 20 години вече).)

.

П.П. Преявяването на иск от съпругата на продавача, при условие, че над 20 години не живее с него и във въпросното жилище, аз бих оценил като злоупотреба с право и нарушаване на добрите нрави по смисъла на чл. 3 ГПК

[tessa]

Сделката е действителна, но действието й (ефектът на разпореждането) не се поражда поради липсата на съгласие вън от фактическия състав на сделката. Висящата недействителност е всъщност висяща нищожност, а не липса на съгласие.
В решението се употребява "трансформиране", а не "саниране" и вероятно са две различни неща, но не съм сигурен.

Възможно е аз да тълкувам грешно, но чл.23 СК казва "Когато семейното жилище е лична собственост на единия съпруг, той може да се разпорежда с него само със съгласието на другия съпруг." Т.е. императивна правна норма. Липсата на съгласие в случая възприемам като липса на дееспособност например - излиза, че е нищожна. Някакси не си представям "висяща нищожност" като понятие, защото по този начин излиза, че малолетен например извършва продажба на недвижим имот и като отпадне фактът на малолетието, "висящата нищожност" се трансформира в действителна сделка.
На второ място продажбата поражда действието си в момента на постигане на съгласие между страните, т.е. купувачът веднага става собственик и поема риска. Само че как ще породи действие, като до липсата на съгласието на съпруга (което е извън фактическия състав на сделката), сделката не поражда действие.
Не го схващам това решение и това е Може би разсъждавам в грешна насока, но все го тълкувам като един вид заздравяване на сделката, за да породи действие....

[niq]

Според мен и в двете решения е визирана т.нар. частична недействителност. Правилно колегата kontrol е направил разграничението между трансформиране и саниране-с първото се има предвид т.нар.конверсия.

[tessa]

И в двете цитирани решения предмет е семейно жилище.
А в представения от mariia казус не може да се направи категоричен извод, че продаденото жилище е семейно

Тази тема ме заинтригува, предполагам разбирате - нещо, с което не съм се сблъсквала досега, но може и да се случи... Та затова питам има ли някаква практика, в която да се обяснява подобен случай - фактическа раздяла и имотът, в който са живели преди нея, дали се приема за семейно жилище или не...