Относно комисионите на фирмите посредници?

[climberche]

Колеги, имам следното питане - уреден ли е някъде законово въпросът с комисионите(дължимият процент от сделката) на имотните брокери и посредници?

Предстои ми отдаване на помещение под наем, а фирмата ми иска 50% от първият наем - това реално ли е?

[naska]

Разбирам, че Вие ще отдавате офис под наем, т.е сте наемодател. Такива фирми не искаха ли от наемателя определен процент или и от наемодателя също вземат?!?!
Иначе наистина не е нормативно уредено.

[ciara]

hallo,climberche
az ne sam ti kolega, no mislia, che moga da otgovoria.
Veche njakolko pati sam davala pod naem -vinagi sam plastala 50 % ot naema na agenzijata, kojato e namerila naematel.Tova si e pravilo - tolkova se plasta.(Kakto e,,pravilo", che pri prodajba se plasta 2,5-3 % ot prodajnata zena.)Naemateliat sasto plasta 50 % ot naema na svojata agenzija.
Az, naprimer, bih predpochela da platia tazi suma, zastoto ako agenzijata ne beshe mi namerila naematel, gubia poveche - prinzipno kazano.

[orenda]

Според мен единствената уредба е в Търговския закон-чл.350, ал.2, която разпоредба повелява , че "горницата" е нищожна. Всяка уговорка за комисион определен в твърд размер предварително е действителна.

[enough]

Отношенията между Вас и фирмата, която Ви търси купувач или наемател се уреждат чрез договор, с който Вие натоварвате фирмата да извърши за вас услуга, т.е. в случая да ви намери наемател, като Вие се задължавате да заплатите определен процент върху първоначално определената от Вас цена /без значение в последствие дали направите отстъпка за наема -поне наблюденията ми са, че практиката е такава/.
Проблемът е, че фирмите така си подготвят договорите, че се оказва, че дори ако друга фирма или Вие сам си намерите наемател, въпреки всичко дължите на фирмата комисиона, защото са Ви търсили и евентуално водили на оглед клиенти.
Ако си пуснете сам обява /поне за покупко-продажба, където става въпрос за големи суми/, със сигурност ще Ви се обадят от няколко фирми да Ви предложат да търсят купувачи за Вашия имот и да си получат комисиона само от намерения клиент. Естествено до тук се стига по пътя на преговорите, винаги се опитват първо да вземат и от Вас! Моя съвет е да проверите в повече фирми, преди да се захванете с някоя определена.

[ciara]

Това изобщо не е така .

[kinshasa]

Вижте вие плащате за услугата, не ползвате не плащате.

[orenda]

Във връзка с поставената тема, бих искал да обърна внимание върху няколко аспекта, които според мен са интересни и са малко познати /погледът ме е основно върху юрисконсулти на агенции за недвижими имоти/. Тъй като сделките с имоти са като че ли една от основната форма за трансформация на капитали, си мисля, че дискусията ще е полезна за мнозина.
Първият момент, на който бих искал да обърна внимание е т.нар. "горница". Тоест ако посредникът договори със собственика всичко над продажната цена, което успее да постигне, да остане като възнаграждение на посредника. Това е масова практика и много често "горницата" е по-голяма и от цената, която получава собственика. Според мен такава уговорка е нищожна /Търговския закон-чл.350, ал.2/, поради притиворечие със закона или заобикалянето му /ако е уговорена в последстие в анекс./ Така и проф. Герджиков в "Търговските сделки". Според мен договорът за посредничество си е sui generis комисионен договор, но много хора не са съгласни.
Вторият момент е приложението на Закон за защита на потребителите относно сделките с имоти и договорите между агенциите за имоти и техните клиенти. Имам предвид основно Глава Шеста от Закон за защита на потебителите "Неравноправни клаузи в потребителски договори". Според мен много от клаузите в договорите за посредничество на по-големите агенции са нищожни на основания от горепосочения закон-почти всички описани в чл.143 от ЗЗП. Интересен е и друг момент- Договорите между Строители и Купувачи на имоти в строеж. Повечето от тези договори са с общи условия и купувачът не може да променя отделни клаузи, има доста неравноправни клаузи.
Третият момент, за който се сещам е малко встрани от темата, защото тук са засегнати по-скоро последствията от сделките и гаранциите за страните. Масова практика е разликата между реалната продажна цена и цената вписана в нотариалния акт да се оформи като неустойка. Тоест, ако продавачът трябва да връща парите, връща сумата по данъчната оценка+като неустойка разликата до реалната продажна цена. Добре, ама според мен per argumentum a contrario на чл. 309 от ТЗ, ако И ДВЕТЕ страни по сделката не са търговци, неустойката може да бъде намалявана поради прекомерност. Има и още една форма на защита на интересите на продавача, която да си призная съм използвал само веднъж и още не съм сигурен, дали е надеждна. Едно е сигурно, че никой не я използва, бих се гордял ако просто други юристи не са се сетили за нея. Става дума за продажба с уговорка за изкупуване под условие по чл. 333 от ТЗ. Тя със сигурност действа при двустранна търговска сделка /и двете страни са търговци/, а може би и при едностранна търговска сделка- например строител и купувач частно лице. Например строителят прехвърля собствеността върху апартамент, но на практика ще получи част от продажната цена след 10 дни, когато банката преведе парите. Трябва обаче да си гарантира по някакъв начин, че след като си изпълни задължението /прехвърли собствеността/ и купувачът ще му плати на ръка. Има смисъл ако купувачът плаща втората вноска на ръка,или парите преминават първо през сметката на купувача и той трябва да нареди превод по сметката на продавача.В нотариалния акт се записва, че при отлагателното условие че купувачът не изпълни своето задължение в ....... срок, след нотариалното изповядване, строителят /продавачът/ придобива правото да изкупи обратно имотът срещу цена, която купувачът му е заплатил до този момент, като се извади съответна неустойка. Например купувачът е платил преди изповядването 50 000 и трябва да изплати още 50 000 след изповядването. Ако не плати тези втори 50 000, строителят придобива право да изкупи срещу 40 000 обратно имота. Тоест строителят си получава обратно имота+10 000 лв неустойка. Това е просто алтернативен вариант за гаранция на продавача, не че няма вече доста утвърдени такива. Ще бъда благодарен ако повече юристи се включат в дискусията с мения и интересни хипотези.